В рамках банкротства ООО «СтройГрупп» Дина Кононова попросила применить правила о банкротстве застройщиков и включить в реестр требование о передаче однокомнатной квартиры площадью 37,4 кв. м в Химках. В 2006 г. Кононова заключила договор цессии с соинвестором — ООО «СПК «Экспостройтекс», оплатив стоимость квартиры, однако соинвесторы похитили средства граждан и не передали их застройщику. Кононову признали потерпевшей по уголовному делу, а ООО «СтройГрупп» по дополнительным соглашениям к инвестиционному контракту приняло обязательство передать квартиры обманутым гражданам, включая Кононову. Три инстанции отказали Кононовой, указав, что она не заключала сделок с ООО «СтройГрупп» и не передавала ему средства, а обязательство по передаче квартир возникло перед администрацией Химок. Кононова обжаловала отказ в ВС, сославшись на то, что суды не опровергли наличие у ООО «СтройГрупп» неисполненного обязательства по передаче ей жилого помещения и заблокировали возможность защитить свои права как обманутого участника строительства. Судья ВС Иван Разумов передал жалобу в Экономколлегию (дело № А41-5282/2024).
Фабула
ООО «СтройГрупп» в декабре 2003 г. заключило инвестиционный контракт с Министерством строительного комплекса Московской области и администрацией города Сходня Химкинского района на строительство многоэтажных жилых домов. По условиям контракта жилые и нежилые помещения подлежали распределению между ООО «СтройГрупп» и администрацией.
К участию в проекте привлекли соинвесторов, в том числе ООО «СПК «Экспостройтекс». В июне 2006 г. ООО «СПК «Экспостройтекс» заключило с Диной Кононовой договор цессии, уступив ей требование о получении однокомнатной квартиры после завершения строительства. Цена составила 32,1 тыс. долларов в рублях по курсу ЦБ на день платежа.
Кононова полностью оплатила договор, однако соинвесторы похитили полученные от граждан средства и не передали их ООО «СтройГрупп». Кононову признали потерпевшей по уголовному делу в отношении руководителей соинвесторов.
В июне 2010 г. к инвестиционному контракту подписали дополнительное соглашение, по которому ООО «СтройГрупп» приняло обязательство передать квартиры обманутым гражданам, и Кононова вошла в соответствующий перечень. В марте 2017 г. заключили еще одно допсоглашение: ООО «СтройГрупп» обязалось в первоочередном порядке удовлетворить требования пострадавших граждан, при этом Кононовой причиталась квартира № 159, а ориентировочный срок ввода дома составил 2 квартал 2018 г.
В октябре 2021 г. ООО «СтройГрупп» получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако квартиру Кононовой не передало. Ранее Химкинский городской суд отказал пострадавшим гражданам, включая Кононову, в иске об обязании ООО «СтройГрупп» заключить с ними договоры на приобретение квартир, сославшись на то, что граждане не являются сторонами инвестиционного контракта.
АС Московской области также отказал администрации Химок в иске об обязании ООО «СтройГрупп» передать квартиры пострадавшим, признав требование неисполнимым из-за отсутствия свободных квартир.
В январе 2024 г. по заявлению ФНС возбудили дело о банкротстве ООО «СтройГрупп», а в марте 2024 г. ввели наблюдение. В апреле 2024 г. Кононова обратилась с заявлением о применении правил о банкротстве застройщиков и включении в реестр требования о передаче квартиры № 159.
Все три инстанции отказали Кононовой, после чего она пожаловалась в ВС.
Что решили нижестоящие суды
АС Московской области отказал Кононовой. Суд указал, что Кононова не заключала сделок с ООО «СтройГрупп» и не передавала этому обществу денежные средства. По выводам суда, обязательство по передаче жилых помещений возникло у ООО «СтройГрупп» перед администрацией городского округа Химки, а не перед Кононовой. Суд сослался на решение Химкинского городского суда по делу № 2-1707/2021, которым пострадавшим гражданам было отказано в понуждении ООО «СтройГрупп» к заключению договоров.
Десятый ААС и АС Московского округа оставили определение первой инстанции без изменения, поддержав вывод о том, что администрация Химок уже реализовала право на судебную защиту в рамках дела № А41-21820/2022 и Кононова не обладает самостоятельным правом требования к ООО «СтройГрупп».
Что думает заявитель
Кононова в кассационной жалобе в ВС указала, что суды не опровергли представленные ею доказательства наличия у ООО «СтройГрупп» неисполненного обязательства по передаче жилого помещения. По дополнительным соглашениям к инвестиционному контракту от 2010 и 2017 г. ООО «СтройГрупп» приняло на себя прямое обязательство передать квартиры обманутым гражданам, Кононова персонально указана в приложениях к этим соглашениям и за ней закреплена конкретная квартира.
Кононова отметила, что суды ошибочно отказали в применении правил о банкротстве застройщиков, заблокировав ей возможность защитить свои права в приоритетном порядке в качестве обманутого участника строительства. Формальная ссылка на отсутствие прямого договора с ООО «СтройГрупп» игнорирует фактическое содержание обязательства, принятого застройщиком по допсоглашениям в пользу конкретных пострадавших граждан.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС Иван Разумов передал жалобу в Экономколлегию. Заседание назначено на 29 июня 2026 г.
Почему это важно
Из содержания определения от 30 апреля 2026 г. № 305-ЭС26-280 (1) можно предположить, что передача обособленного спора на рассмотрение Верховного Суда РФ была обусловлена приоритетом защиты прав гражданина-участника строительства, внесшего денежные средства с целью приобретения будущей недвижимости для личного потребления и являющегося слабой стороной в сложившихся правоотношениях, отметила Юлия Иванова, управляющий партнер Юридической компании «ЮКО».
По ее мнению, основанием для проверки Верховным Судом РФ судебных актов, по всей видимости, послужили следующие обстоятельства, которые не были учтены и правильно оценены нижестоящими судами: 1) состоялась последовательная уступка права требования передачи будущей недвижимости (квартиры) по цепочке «инвестор-соинвестор-гражданин». Вследствие этого, у застройщика-инвестора возникло обязательство передачи будущей недвижимости в пользу гражданина.
Данное обязательство подтвердил сам инвестор в дополнительном соглашении к инвестиционному контракту. Вследствие этого сам по себе отказ суда общей юрисдикции к понуждению инвестора заключить отдельный договор не означает, что у гражданина отсутствует право требования к застройщику; 2) нарушение соинвестором своих обязательств перед застройщиком по оплате уступленных прав требования не может влиять на права и обязанности гражданина, который добросовестно исполнил свои обязательства, которыми обусловлен переход к нему прав требования (п. 3 ст. 308 ГК РФ); 3) отсутствие свободных квартир не имеет правового значения при рассмотрении вопроса о включении требования участника строительства в реестр, поскольку такое требование может быть включено в денежной форме, а само по себе отсутствие в натуре квартиры не препятствует в последующем удовлетворению требования в натуре путем передачи недвижимости, в частности если будет принято решение о передаче недостроенного объекта новому застройщику.
Верховный Суд вполне ожидаемо принял к рассмотрению данную жалобу, полагает Дарья Соломатина, старший юрист Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс».
Представляется, что выводы судов об отсутствии в инвестиционном контракте конкретного способа защиты и граждан на стороне инвесторов фактически лишают вкладчиков конституционного права на защиту в судебном порядке, отметила она. Из фабулы прослеживается цепочка обязанных лиц и прав требования, которые могут быть к ним предъявлены. При этом наличие условно преюдициальных судебных актов не должно становиться барьером для применения юридических механизмов охраны прав слабой стороны гражданских правоотношений при исчерпании иных способов защиты, указала Дарья Соломатина.
Из прямого толкования положений Закона о банкротстве, по ее словам, следует, что для признания за должником статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение следующих специальных условий: привлечение лицом денежных средств и/или имущества участника строительства, наличие к такому лицу соответствующих требований: о передаче жилых помещений/денежных, наличие МКД, не введенного в эксплуатацию на момент привлечения инвестиций.
Кроме того, в целях применения правил § 7 Закона о банкротстве застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства МКД (п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утв. Президиумом ВС РФ 19 октября 2016 г.). Так, вышестоящей инстанции придется разобраться как с вопросом применения указанных положений к должнику, так и разрешить коллизию судебных актов по предшествующим делам.
Верховным Судом уже более 10 лет назад сформулирован подход, согласно которому целью законодательного регулирования института банкротства застройщиков, в первую очередь, выступает защита участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, констатировала Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.ру.
Подобные разъяснения, например, содержатся в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2016 г. (п. 7), напомнил он. В связи с этим ВС неоднократно указывал на необходимость учета обстоятельств того, как именно происходило финансирование стройки. Например, привлечение финансирования для строительства домов могло происходить путем заключения различного рода договоров не напрямую с должником, а с аффилированными с ним лицами, с целью обхода требований ФЗ № 214-ФЗ.
Показательным примером снижения стандартов доказывания статуса участника строительства для граждан-кредиторов может служить определение СКЭС № 308-ЭС24-9433 от 19 мая 2024 г. Выглядит странным, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды не учли сформированного на уровне ВС подхода.
Вероятнее всего, Экономическая коллегия ВС встанет на защиту гражданина-дольщика, предположил он.
