Минюст опубликовал на федеральном портале проектов нормативных правовых актов законопроект, который закрепляет в Законе о банкротстве механизм продажи единственного жилья должника. Документ разработан во исполнение постановлений Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П и от 26 апреля 2021 г. № 15-П. В обоих актах КС указал на необходимость законодательно ограничить исполнительский иммунитет в отношении жилья, характеристики которого явно превышают разумные потребности должника и его семьи.
Как отмечается в пояснительной записке, сейчас вопросы ограничения иммунитета и последующей продажи единственного жилья рассматриваются исключительно в рамках банкротных процедур. Законопроект подготовлен на основе Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 18 июня 2025 г.
Согласно проектируемой ст. 213.26-1 Закона о банкротстве, единственное пригодное для проживания жилье может быть продано, если его объективные характеристики явно превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище. Текст законопроекта устанавливает критерии, которые суд должен оценивать в совокупности: жилая площадь, место расположения, конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление, уровень инфраструктуры, техническое оснащение и другие признаки.
Продажа такого жилья возможна при соблюдении двух условий.
Во-первых, у должника не должно быть иного имущества, достаточного для полного погашения требований.
Во-вторых, прогнозируемая выручка от продажи должна покрывать три статьи расходов: — приобретение замещающего жилья; — иные расходы на реализацию;— удовлетворение в существенном размере требований из реестра кредиторов. Финансовый управляющий обязан заранее исчислить сумму пополнения конкурсной массы с учетом возможных отклонений цен и расходов на замену жилья.
Законопроект детально регламентирует требования к замещающему жилью. Оно должно соответствовать жилищному законодательству и обеспечивать сохранение достойного образа жизни должника и членов его семьи. При этом учитываются место учебы и работы, наличие заболеваний и иные личные обстоятельства. Замещающее жилье должно находиться в том же населенном пункте, а если город разделен на районы — в том же районе. Отступление от этих условий допускается только при убедительном обосновании невозможности или существенного затруднения их выполнения и при условии, что права должника и его семьи не нарушаются.
Процедура продажи начинается с обсуждения на собрании кредиторов. Финансовый управляющий созывает его по собственной инициативе или по требованию кредитора. Собрание одобряет положение о порядке, условиях и сроках реализации жилья, порядке приобретения замещающего жилья и требованиях к нему. Затем положение утверждается определением арбитражного суда, которое может быть обжаловано.
Должник вправе предложить финансовому управляющему один или несколько вариантов замещающего жилья. Управляющий с учетом этого предложения определяет варианты и предоставляет должнику и членам его семьи возможность участвовать в выборе и осмотре жилья до его приобретения. Должник и члены семьи могут высказать мнение о предложенных вариантах и присутствовать при подписании документов о приобретении.
Законопроект устанавливает особенности торгов посредством публичного предложения. Цена снижается последовательно до минимальной, которая достаточна для покупки замещающего жилья, погашения расходов на замену и удовлетворения в существенном размере реестровых требований. Если при достижении этой цены покупателей нет, торги прекращаются, а жилье снимается с продажи и сохраняется за должником как единственное пригодное для проживания.
Договор купли-продажи замещающего жилья подписывает финансовый управляющий от имени должника. При этом право собственности на продаваемое жилье не может быть прекращено ранее возникновения права собственности на замещающее. Это исключает ситуацию, когда должник остается без жилья.
Законопроект также содержит запрет на повторное обращение с аналогичным ходатайством. Если вступившим в силу определением суда отказано во включении единственного жилья в конкурсную массу, кредитор или финансовый управляющий не вправе заявлять такое требование снова.
Почему это важно
В течение пяти лет с поворотного постановления № 15-П, лишившего единственное жилье должника абсолютного исполнительского иммунитета, пробел в законодательстве заполнялся судебной практикой арбитражных судов, при этом четко выработанная позиция по большинству спорных вопросов отсутствует до настоящего времени, отметил Павел Рябышев, заместитель директора юридического департамента Юридической компании «Центр по работе с проблемными активами».
По его словам, суды в разных делах по-разному оценивают схожие по характеристикам объекты, дают разную оценку схожим обстоятельствам дела, что приводит к формированию противоречивой практики и, в конечном счете, к нарушению прав как кредиторов, так и должников.
В июне 2025 г. ВС РФ утвердил Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, содержащий разъяснения по вопросу применения исполнительского иммунитета и замещения единственного жилья. В то же время значительной части вопросов, по мнению Павла Рябышева, в Обзоре было уделено недостаточно внимания, в связи с чем вопросы, например, оценки характеристик жилья и экономической целесообразности его замещения в полной мере рассмотрены не были.
Представленный законопроект, полагает он, в целом соответствует содержанию июньского Обзора практики и также не содержит положений, необходимых для формирования стабильной законодательной базы для института замещения единственного жилья, в связи с чем в случае принятия, вероятно, не окажет значительного влияния на практику.
В части оценки характеристик жилья законопроект предлагает оценивать совокупность всех его признаков, в части определения экономической целесообразности – прогнозируемую выручку от реализации и удовлетворение требований кредиторов «в существенном размере». По существу, пояснил Павел Рябышев, это повторение разъяснений из Обзора практики, а не установление понятных и справедливых правил.
Заслуживает внимания, по его словам, положение о цене отсечения на торгах по продаже замещаемого жилья – при снижении цены до установленной минимальной цены торги прекращаются и продававшееся жилье остается за должником с распространением на него иммунитета. При этом кредиторы в таком случае, судя по отсутствию оговорок, не имеют возможности внести изменения в положение о порядке продажи, соответственно, достижение цены отсечения – снова – предоставляет жилью абсолютный иммунитет независимо от его характеристик и обстоятельств дела.
В совокупности с предложением о недопустимости повторного обращения с заявлением в отношении единственного жилья при наличии акта, которым уже было отказано во включении жилья в конкурсную массу, даже при наличии иных обстоятельств или при существенном изменении характеристик жилья, законопроект представляется «продолжниковским» и, скорее, ограничивающим институт замещения единственного жилья и права кредиторов.
Представленный законопроект Минюста является попыткой перенести в плоскость позитивного права механизмы, которые на протяжении последних лет вырабатывались высшими судебными инстанциями в условиях законодательного вакуума, подчеркнул Андрей Андреев, адвокат, общественный деятель, председатель совета МКА «Андреев, Каганский, Гузенко и Партнеры».
Документ, пояснил он, закрепляет ранее сформулированные позиции Конституционного Суда РФ (постановления № 11-П и № 15-П), окончательно легитимизируя процедуру ограничения исполнительского иммунитета на «роскошное» единственное жилье. Ключевым аспектом проектируемых норм, по его словам, выступает комплексная оценка объекта, где критерии «роскошности» не ограничиваются лишь избыточной площадью, но включают местоположение, техническое оснащение и художественное оформление. Законодательно устанавливается жесткий фильтр для реализации такого имущества – только при условии отсутствия у должника иных активов, достаточных для расчетов с кредиторами.
Особого внимания, указал Андрей Андреев, заслуживает критерий «существенного размера» погашения требований, который призван пресечь бессмысленные с экономической точки зрения продажи, направленные лишь на покрытие процедурных издержек. Механизм предоставления замещающего жилья в собственность должника до момента прекращения права на старый объект выступает важнейшей конституционной гарантией сохранения права на жилище.
Требование о сохранении локации в пределах того же населенного пункта, продолжил он, защищает интересы экономически слабой стороны, предотвращая вынужденное разрушение социальных связей семьи. Однако установленное требование о предоставлении замещающего жилья в пределах того же района может создать определенные сложности при реализации объектов в элитных локациях, где дефицит жилого фонда социального стандарта способен фактически нивелировать потенциальную экономическую выгоду для конкурсной массы и привести к сохранению исполнительского иммунитета вопреки объективным характеристикам недвижимости, предупредил он. Порядок реализации через публичное предложение с установлением «цены отсечения» обеспечивает защиту от неоправданного обесценивания актива, что прямо коррелирует с принципами добросовестности и разумности.
Влияние на практику выразится в необходимости для финансовых управляющих проводить детальный анализ выручки еще на этапе подготовки положения о торгах. Оценка «существенности» удовлетворения требований, вероятно, станет новым полем для судебных споров, требующим от судов отхода от формального подхода в пользу глубокого экономического анализа. Отсутствие твердого математического критерия «существенности» может привести к тому, что в одном регионе 5% сочтут существенным, а в другом – нет. Предлагаемые изменения способствуют реализации принципа приоритета материального содержания над юридической формой, обеспечивая необходимый баланс между императивом защиты прав кредиторов и сохранением конституционного стандарта жилищного обеспечения. В целом инициатива направлена на стабилизацию правоприменительной практики и создание прозрачных, предсказуемых правил в наиболее чувствительном секторе банкротного права.
Практика предоставления должнику замещающего жилья активно развивается с 2021 г., когда была опубликована позиция Конституционного Суда, констатировала Анна Скорова, ведущий юрист Юридической фирмы INTELLECT.
КС РФ, уточнила она, отметил, что если в собственности должника-гражданина находится «роскошное жилье», то кредиторы вправе приобрести ему взамен замещающее жилье. Тогда в качестве ориентира во внимание принималась площадь жилого помещения – норма площади жилья, предоставляемого по договору социального найма в муниципалитете. В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденном Президиумом ВС РФ 18 июня 2025 г., также было дано немало разъяснений, касающихся «роскошного жилья»: местоположение, площадь, стоимость и т.д., отметила она.
Разработанный Минюстом законопроект, по ее мнению, отражает накопленную за пять лет практику предоставления замещающего жилья. При его приобретении, согласно предложенным поправкам, должны учитываться интересы не только конкурсных кредиторов, цель которых получить наибольшую выгоду от продажи «роскошного жилья», но и должника и членов его семьи – в частности, места работы и учебы, а также иные социально значимые потребности.
Полагаем, что если законопроект будет одобрен, то он положительным образом скажется на защите интересов кредиторов, не оставляя должнику возможности злоупотреблять своим положением. Человек, который не имеет достаточно денежных средств для погашения долгов, не должен иметь в собственности дорогостоящее имущество. Процент удовлетворенных требований кредиторов, вероятнее всего, повысится. Очевидно, что для должников законопроект будет иметь негативный эффект, поскольку попытки искусственного создания исполнительского иммунитета для жилья будут пресекаться.
