В 2014 г. первоначальный дольщик заключил договор участия в долевом строительстве квартиры в жилом доме в Казани. После серии уступок право требования в 2020 г. перешло к Дмитрию Пионтковскому — уже после признания застройщика банкротом в 2011 г. и признания объекта самовольной постройкой в 2018 г. Суд первой инстанции взыскал с федерального фонда 3,68 млн рублей — сумму первоначального договора. Апелляция увеличила компенсацию до 7,9 млн рублей по рыночной стоимости, применив правила Закона № 218-ФЗ. Кассация отменила оба судебных акта и направила спор на новое рассмотрение. Окружной суд указал, что суды не проверили, относится ли Пионтковский к категории пострадавших граждан-инвесторов, для защиты которых созданы фонды, учитывая приобретение права после банкротства застройщика и признания объекта самовольной постройкой. Необходимо исследовать мотивы уступок, осведомленность заявителя о проблемном статусе объекта и добросовестность его действий (дело № А65-22387/2008).
Фабула
ООО «Фирма "Свей"» было признано банкротом в июле 2011 г., при этом в декабре 2011 г. суд применил правила о банкротстве застройщиков.
В январе 2014 г. Андрей Рукавишников заключил договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры площадью 83,6 кв. м в жилом доме стоимостью 3,68 млн рублей.
В феврале 2015 г. Рукавишников уступил права ООО «ВТО», требования которого суд включил в реестр в июне 2016 г. В августе 2017 г. ООО «ВТО» уступило право Евгению Чернышеву, а тот в марте 2020 г. — Дмитрию Пионтковскому.
В мае 2018 г. суд признал объект самовольной постройкой и обязал снести этажи выше 9-го. В ноябре 2020 года наблюдательный совет ППК «Фонд развития территорий» принял решение о финансировании мероприятий по объекту. В марте 2021 г. суд удовлетворил заявление Фонда Республики Татарстан о передаче ему прав застройщика. При этом жилых помещений для всех дольщиков оказалось недостаточно. В апреле 2021 г. суд произвел процессуальное правопреемство в реестре — заменил ООО «ВТО» на Пионтковского.
Пионтковский обратился в Вахитовский районный суд Казани с иском о взыскании компенсации. Суд первой инстанции удовлетворил требования, однако Верховный Суд Республики Татарстан в сентябре 2024 г. отменил решение, указав на отсутствие права на возмещение по ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ: право приобретено у юридического лица после банкротства застройщика.
Шестой кассационный суд общей юрисдикции в феврале 2025 г. оставил апелляционное определение без изменения.
Пионтковский обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о разрешении разногласий и взыскании компенсации 7,9 млн рублей солидарно с федерального и регионального фондов.
Суд первой инстанции взыскал с федерального фонда 3,68 млн рублей — сумму первоначального договора. Апелляция увеличила компенсацию до 7,9 млн рублей по рыночной стоимости, применив правила Закона № 218-ФЗ.
ППК «Фонд развития территорий» подала кассационную жалобу в Арбитражный суд Поволжского округа, указав, что ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ прямо запрещает выплату возмещения лицам, приобретшим права после банкротства застройщика. Фонд также сослался на преюдициальность выводов судов общей юрисдикции и нарушение ст. 16 и 69 АПК РФ.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Татарстан частично удовлетворил заявление Пионтковского и взыскал с федерального фонда 3,68 млн рублей. Суд указал, что заявитель, включенный в реестр в порядке правопреемства, оказался в неравном положении с другими дольщиками: не получил ни квартиры, ни компенсации. Региональный фонд получил имущество должника, но обязательство перед Пионтковским осталось неисполненным.
Суд учел выводы судов общей юрисдикции и признал неприменимой методику расчета по ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, определив справедливой компенсацией сумму первоначального договора.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отменил определения первой инстанции в части размера компенсации и взыскал с федерального фонда 7,9 млн рублей. Апелляция признала ошибочными выводы о неприменимости правил расчета по Закону № 218-ФЗ. Суд указал, что п. 3 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве — самостоятельное основание для выплаты возмещения всем участникам реестра при передаче имущества фонду; запрет ч. 3 ст. 13 Закона № 218-ФЗ в данном случае не применяется.
Сославшись на принцип равенства и социальный характер государства, апелляция определила размер компенсации по рыночной стоимости квартиры на основании отчета оценщика фонда.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Поволжского округа указал, что целью правового регулирования Закона № 218-ФЗ и параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве является восстановление жилищных прав граждан, которые вложили средства в строительство жилья для собственных нужд и пострадали от банкротства застройщика.
ППК «Фонд развития территорий» создана государством для защиты прав исключительно таких граждан-участников строительства. Фонды выполняют публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан; государство оказывает добровольную помощь в реализации их жилищных прав в соответствии с гарантиями ст. 2, 7, 40 Конституции РФ.
Суды ограничились констатацией включения Пионтковского в реестр и отсутствия встречного предоставления со стороны фондов. Между тем федеральный фонд ссылался на то, что Пионтковский не относится к категории пострадавших граждан-инвесторов, поскольку право перешло к нему по цепочке сделок, совершенных полностью после банкротства застройщика.
Уникальность данного дела состоит в том, что должник осуществлял строительную деятельность и принимал обязательства уже после признания банкротом.
Суды не проверили и не оценили доводы федерального фонда о том, что с учетом обстоятельств приобретения права Пионтковский не относится к категории лиц, для защиты которых созданы фонды.
Окружной суд указал на необходимость исследования периодов заключения первоначального договора долевого участия и последующих уступок.
Суды не установили обстоятельства совершения уступок, мотивы и экономическую суть сделок, причины приобретения Пионтковским права требования к несостоятельному застройщику.
Не исследован вопрос осведомленности Пионтковского о проблемном статусе объекта строительства на момент приобретения права и добросовестности его действий. Право перешло к нему спустя годы после банкротства и уже после вступления в силу определения о сносе надстроенных этажей.
Суды не установили, имеются ли иные лица в одинаковом правовом положении с Пионтковским, заключившие договоры в период банкротства, и каков результат удовлетворения их требований.
Не разрешен вопрос о том, направлено ли требование Пионтковского на восстановление жилищных прав пострадавшего гражданина-инвестора или имеет иную правовую природу с учетом сложившейся ситуации.
Без всестороннего исследования этих обстоятельств, без установления истинной правовой природы требования и его соответствия целям законодательства о защите дольщиков выводы судов являются преждевременными.
Итог
Арбитражный суд Поволжского округа отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Почему это важно
Вопросы обеспечения баланса интересов сторон и защиты «непрофессиональных» участников оборота при банкротстве застройщиков стабильно возникают на уровне кассаций и Верховного Суда РФ последние несколько лет, отметил Роман Чистяков, адвокат, советник практики корпоративных конфликтов и банкротств Юридической компании «ССП-Консалт». Так, например, напомнил он, в 2022 г. ВС РФ ограничил право на защиту «профессиональных инвесторов», массово приобретающих квартиры в жилых комплексах (дело № А41-34210/2020, банкротство ООО «Строинвест»).
В рамках настоящего же дела поднимается вопрос о возможности защиты интересов дольщиков, заключивших ДДУ уже после введения в отношении застройщика процедуры банкротства. По мнению суда округа, без проверки реальных целей как заключения ДДУ, так и последующих уступок по договорам долевого участия, невозможно принять решения о возможности / невозможности предоставления компенсации участнику долевого строительства, указал Роман Чистяков.
С одной стороны, данный подход является своего рода ограничителем, который позволяет блокировать возможность использования «механизмов спасения дольщиков» при банкротстве застройщика, но, с другой стороны, застройщик получает свое встречное удовлетворение уже в период имущественного кризиса, а дольщик лишается всех прав защиты, что невозможно признать балансирующим подходом. Полагаем, что в рамках рассмотрения данного спора на новом круге судам придется сформировать правовую позицию о допустимых гранях защиты лиц, заключивших ДДУ уже после банкротства застройщика.
По словам Олега Бабкина, адвоката, арбитражного управляющего Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих», спор, рассмотренный судом округа, имеет свою специфику.
Договор участия в строительстве заключен после признания застройщика банкротом, и требование по нему учтено в соответствующем реестре. Суды, рассматривая спор, каждый по-своему учли эту специфику, подчеркнул он. Первая инстанция сказала, что напрямую нельзя применить механизм возмещения, и применила иной расчет компенсации – в размере стоимости ДДУ. Апелляционная инстанция применила полное возмещение по ч. 2 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ и отклонила правила о запрете переуступки. Обе инстанции, пояснил он, в основу положили факт того, что Фонду было передано имущество (земельный участок), а значит, должно быть и встречное предоставление в пользу дольщика. Суд округа посчитал, что надо доустановить достаточно широкий круг обстоятельств для решения вопроса.
Вообще, продолжил Олег Бабкин, если смотреть на введение и изменение нормы ч. 3 ст. 13 ФЗ № 218-ФЗ, можно увидеть следующее. Вводилась норма как ограничение для цессионариев-физических лиц, приобретших права требования у юридического лица после возбуждения дела о банкротстве застройщика. Затем норма трансформировалась в некую универсальную формулу о том, что если физическое лицо приобрело право к застройщику после признания его (застройщика) банкротом, то право на возмещение отсутствует. И если бы не п. 17 ст. 13 ФЗ № 202-ФЗ, то можно было бы предположить, и было бы логично, что ограничение не ограничивается приобретением через цессию, а распространяется и на прямое заключение ДДУ после признания застройщика банкротом.
Такое толкование позволило бы решить этот спор без того изобретательного (в хорошем смысле) подхода, который применили суды. Здесь же низкая законодательная техника регулирования, необъяснимым образом урезающая характер цессии (цессионарий становится обладателем меньшего количества прав), заставила все три инстанции разойтись во мнении, а заявителя отправила в долгое судебное разбирательство с вариантами полного проигрыша, выигрыша части суммы и взыскания полной оценочной суммы.
Сам факт такого абсолютного ограничения в выплате компенсации, напротив, уменьшает защищенность дольщиков, заключил он.
