Алексей Абасов через финуправляющего Константина Маркова был включен в реестр требований участников строительства ЖСК «Нагорный» с правом на 17 квартир. В декабре 2019 г. Фонд защиты прав граждан принял решение о выплате возмещений дольщикам, а в феврале 2022 г. права на земельный участок с объектом незавершенного строительства передали ППК «Фонд развития территорий». Фрунзенский районный суд Саратова взыскал с Фонда компенсацию только за три квартиры в пределах 120 кв. м. Финуправляющий обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании 28 млн рублей компенсации за оставшиеся 14 квартир. Первая инстанция удовлетворила требование полностью, однако апелляция отменила определение и полностью отказала в выплате. Кассация отменила акты обеих инстанций, указав, что апелляция ошибочно отказала во всякой компенсации, хотя должна была определить ее размер исходя из действительной стоимости переданных Фонду прав на объект, а не только по правилам для участников строительства (дело № А57-29177/2017).
Фабула
Алексей Абасов в августе 2016 г. заключил с ЖСК «Нагорный» два договора долевого участия на 17 квартир общей стоимостью 22,4 млн рублей. В сентябре 2018 г. суд признал ЖСК «Нагорный» банкротом и открыл конкурсное производство. В декабре 2019 г. Наблюдательный совет Фонда защиты прав граждан принял решение о выплате возмещений дольщикам ЖСК «Нагорный».
В декабре 2021 г. суд включил требования финуправляющего Абасова в реестр требований участников строительства с правом на передачу 17 квартир. В феврале 2022 г. суд передал ППК «Фонд развития территорий» права аренды земельного участка со всеми неотделимыми улучшениями. В сентябре 2022 г. производство по делу о банкротстве прекратили из-за отсутствия кандидатуры управляющего.
Финуправляющий обратился во Фрунзенский районный суд Саратова за компенсацией. В июне 2023 г. суд взыскал с Фонда 4,1 млн рублей — возмещение за три квартиры в пределах 120 кв. м, прекратив права требования Абасова на эти помещения. В ноябре 2024 г. финуправляющий подал в арбитражный суд заявление о разрешении разногласий с Фондом и взыскании 28 млн рублей компенсации за оставшиеся 14 квартир.
Первая инстанция удовлетворила требование полностью, однако апелляция отменила определение и полностью отказала в выплате. Финуправляющий Абасова обжаловал постановление апелляции в суд округа.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Саратовской области удовлетворил требования полностью — взыскал с ППК «Фонд развития территорий» 28 млн рублей. Суд указал, что передача Фонду прав застройщика на земельный участок со всеми улучшениями прекратила залог в соответствии с п. 25 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве. Это обязывает Фонд урегулировать обязательства перед участниками строительства. Поскольку Абасов был включен в реестр, расчет возмещения следует производить как участнику строительства, а не как залоговому кредитору.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отменил определение первой инстанции и полностью отказал в выплате компенсации. Суд применил ч. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ, указав, что выплата возмещения ограничена стоимостью помещения площадью не более 120 кв. м. Суд общей юрисдикции уже определил размер возмещения с учетом этого ограничения и взыскал 4,1 млн рублей. Решение вступило в силу и было исполнено. Поскольку Абасов реализовал право на компенсацию в пределах 120 кв. м, оснований для дополнительного взыскания 28 млн рублей не имеется.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Поволжского округа указал, что требование о выплате возмещения является по существу исковым требованием, которое может быть удовлетворено как полностью, так и частично.
Апелляция правильно установила, что Абасову более не причитается компенсация как участнику строительства по ст. 13 Закона № 218-ФЗ. Однако суд уклонился от определения размера компенсации, которая причитается заявителю в связи с передачей Фонду прав застройщика без сохранения встречных обязательств по 14 квартирам.
Апелляция не ставила под сомнение факт оплаты Абасовым оставшихся жилых помещений — это подтверждено определением суда от декабря 2021 г. о включении требований в реестр.
Суд апелляционной инстанции не устанавливал стоимость переданных Фонду прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на дату передачи. Без этого нельзя констатировать, что права не имели реальной стоимости, достаточной для расчетов с залоговым кредитором.
У апелляции не было оснований для вывода о безвозмездном прекращении прав требований Абасова к должнику по 14 помещениям без какой-либо компенсации. Кассация сослалась на постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П.
Апелляция не вынесла на обсуждение сторон вопрос о размере причитающейся компенсации, об алгоритме ее расчета и о применении Закона № 282-ФЗ.
Полный отказ в выплате компенсации препятствует повторному обращению с заявлением о выплате в ином размере, хотя проверка оснований для такой выплаты судами не проводилась.
Определение первой инстанции также нельзя оставить в силе, так как суд не применил норму об ограничении площади жилого помещения (не более 120 кв. м) для выплаты компенсации участнику строительства за счет Фонда.
Кассация отклонила доводы жалобы о взыскании компенсации в полном размере. Фонд является государственным агентом в реализации публичной социальной функции по защите граждан-дольщиков. Компенсационные выплаты, не зависящие от степени возведения дома и действительной стоимости объекта, представляют форму государственного страхования рисков участия в долевом строительстве для обеспечения конституционного права на жилище.
Законодатель ограничил выплаты рядом условий, чтобы не страховать инвестиционную деятельность или заведомо рисковую деятельность по приобретению объектов долевого строительства.
Понятия «участник строительства» для получения максимальной компенсации за счет Фонда и «участник строительства» для удовлетворения требований за счет должника не тождественны.
Включение требований Абасова в реестр в отношении 14 квартир само по себе не дает права на максимальную компенсацию за счет Фонда, не зависящую от действительной стоимости прав на земельный участок и его улучшения.
При изъятии объекта без встречных обязательств Абасов может рассчитывать только на компенсацию, напрямую зависящую от действительной стоимости прав на земельный участок и его улучшения — как если бы он удовлетворял требования за счет выручки от реализации прав застройщика.
Итог
Суд округа отменил определение первой инстанции и постановление апелляции, направив спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Почему это важно
Постановление округа по делу ЖСК «Нагорный» уверенно скорректировало практику банкротства застройщиков, предложив взвешенный баланс между социальными лимитами Фонда и имущественными правами дольщиков, отметила Светлана Трусова, советник практики корпоративных конфликтов и банкротств Юридической компании «ССП-Консалт».
Кассация, продолжила она, отменила акты обеих инстанций, указав на необходимость более тонкой квалификации требований при передаче объектов Фонду развития территорий. Суд первой инстанции, взыскав полную стоимость, не в полной мере учел императивный лимит в 120 кв. м по ст. 13 Закона № 218-ФЗ, тогда как апелляция, верно обратившись к этому ограничению, чрезмерно сузила объем защиты, оставив заявителя без компенсации за избыточную площадь.
Кассационный суд, по словам Светланы Трусовой, четко разграничил публично-правовую «социальную выплату» от Фонда и гражданско-правовое возмещение за изъятие активов, переданных без сохранения встречных обязательств. Подчеркнуто, что Фонд реализует публичную функцию, поэтому его выплаты ограничены законом, но это не легализует безвозмездное изъятие прав на остальную недвижимость. Ссылка на постановление КС РФ № 34-П напомнила: прекращение требований без адекватного возмещения требует особого внимания к конституционным гарантиям собственности, указала она.
Практическое значение акта трудно переоценить: он формирует двухступенчатый алгоритм защиты – сначала расчет в рамках «социального лимита», затем – взыскание разницы за счет стоимости переданного имущества, если она покрывает остаток требований. Это может создать прецедент для пересмотра дел, где дольщикам отказывали в компенсации сверх нормы, не исследуя реальную ценность активов, перешедших Фонду. Вместе с тем постановление не дает готовой формулы расчета, перекладывая бремя методологии на нижестоящие суды, что может породить новую волну разночтений.
Тем не менее вектор задан ясно: суды обязаны не выбирать между «все или ничего», а проводить дифференцированный анализ природы каждого требования, заключила она.
