Евгений Бабин заключил с ООО «Созвездие» договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение площадью 94,7 кв. метра, оплатив 7,6 млн рублей. Застройщик обязательства не исполнил и суд ввел в отношении ООО «Созвездие» процедуру конкурсного производства с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования Евгения Бабина включили в реестр как обеспеченные залогом. Региональный фонд защиты прав граждан приобрел права на объекты застройщика и принял обязательства перед дольщиками. В связи с передачей предмета залога фонду залог Евгения Бабина прекратился и он потребовал компенсацию и судебную неустойку. Суды взыскали с фонда 7,6 млн рублей компенсации и неустойку. Фонд обжаловал судебные акты в Верховный суд, указав на неприменение предельного размера компенсации по закону №282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (закон №282). Судья Верховного суда И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию, которая отменила судебные акты трех инстанций и направила обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (А56-85873/2018).
Фабула
Евгений Бабин заключил с ООО «Созвездие» договор участия в долевом строительстве от 18 сентября 2017 года, по условиям которого застройщик обязался не позднее 31 марта 2018 года построить многоквартирные дома и передать Бабину нежилое помещение площадью 94,7 кв. метра. Цена договора составила 7,6 млн рублей.
ООО «Созвездие» принятые обязательства не исполнило, а 18 октября 2019 года суд открыл в отношении ООО «Созвездие» конкурсное производство с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования Евгения Бабина включили в реестр как обеспеченные залогом.
Региональный фонд защиты прав граждан приобрел права на земельные участки и объекты застройщика, приняв обязательства перед дольщиками. В связи с передачей предмета залога фонду залог Евгения Бабина прекратился и он обратился с заявлением о взыскании компенсации и судебной неустойки.
Суды удовлетворили заявление. Фонд подал кассационную жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Евгения Бабина и возложил на региональный фонд обязанность по выплате компенсации в размере 7,6 млн рублей, а также установил судебную неустойку в размере 100 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.
Суд исходил из того, что многоквартирный дом ввели в эксплуатацию 23 декабря 2023 года, а значит, годичный срок, установленный законом №282, на момент разрешения спора истек. Суд сослался на непредставление фондом доказательств фактических расходов на достройку, содержание и охрану дома.
Апелляционный суд оставил определение суда первой инстанции без изменения. Суд указал, что рыночная стоимость достроенного нежилого помещения составила 14,2 млн рублей, а заложенные в смету расходы на его достройку 3,9 млн рублей. Положительная разница 10,3 млн рублей меньше суммы требования Евгения Бабина по основному долгу, включенной в реестр, поэтому суды определили компенсацию в размере основной задолженности, числящейся в реестре.
Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил без изменения определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Суд согласился с выводами нижестоящих инстанций о размере компенсации и судебной неустойки.
Что думает заявитель
Региональный фонд защиты прав граждан обратился в Верховный суд с кассационной жалобой, в которой попросил отменить судебные акты. К спорным отношениям подлежит применению закон №282, которым был установлен предельный размер компенсации бывшим залоговым кредиторам.
Фонд указал, что совокупный размер требований участников строительства окончательно не определен, поскольку реестр еще дополняется новыми требованиями, а расходы на достройку и реализацию достоверно неизвестны. Несмотря на это, фонд исчислил максимально возможную сумму компенсации по формуле, которая может причитаться Евгению Бабину, в размере 2,7 млн рублей.
С учетом положений пункта 1 части 7 статьи 5 закона N 28 до реализации свободных помещений и окончательного определения всех расходов Евгению Бабину следует выплатить не более 10% от данной суммы, то есть 267 тыс. рублей. Фонд подчеркнул, что передача имущества несостоятельного застройщика региональному фонду не может рассматриваться как обстоятельство, улучшающее за счет фонда имущественное положение получателя компенсации.
Фонд также не согласился с присуждением судебной неустойки. Суды, сославшись на закон №282, которым установлен предельный размер компенсации, этот предельный размер не применили и взыскали сумму компенсации в размере реестрового требования.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию.
ВС указал, что суды первой и апелляционной инстанций не учли переходные положения закона №282. Данный закон установил порядок выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в отношении объектов, переданных региональному фонду до вступления закона в силу. Закон определил как правила расчета предельной суммы компенсации бывшим залоговым кредиторам, так и источники покрытия соответствующих расходов. Реализация права указанных кредиторов на получение возмещения не должна парализовать деятельность фондов и привести к нарушению прав граждан-участников долевого строительства.
Предельная сумма компенсации согласно пунктам 4-6 статьи 5 закона №282 определяется с использованием метода реконструкции. Данная модель предполагает распределение выручки так, как если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства. Верховный суд указал, что при реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества региональному фонду. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами.
Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности участвуют все кредиторы-залогодержатели. После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере. Экономколлегия указала, что исходя из размера указанной доли кредитора вычисляется предельная сумма компенсации, то есть та часть 60-процентной чистой выручки, которая пришлась бы на конкретного кредитора при отчуждении предмета залога на торгах. Использованная региональным фондом в отзыве на заявление Андрея Бабина формула подсчета предельной суммы компенсации является методологически верной.
Источники выплаты бывшим залоговым кредиторам компенсации определены законодателем следующим образом. Десять процентов предельной суммы компенсации, то есть гарантированная часть, выплачивается за счет собственных средств регионального фонда в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора. Оставшаяся часть предельной суммы компенсации, то есть негарантированная часть, выплачивается за счет средств, вырученных региональным фондом от реализации свободных жилых и нежилых помещений в полученных им объектах, за вычетом расходов, связанных с завершением строительства, содержанием, охраной и реализацией этих помещений. Выплата негарантированной части осуществляется не позднее одного года со дня ввода в эксплуатацию переданного объекта.
Верховный суд отметил, что в силу прямого указания закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если региональный фонд произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений. СКЭС указала, что суды ошибочно отождествили понятия предельной компенсации и источника ее выплаты. Согласно действующему правовому регулированию бывший залоговый кредитор не вправе претендовать на сумму, превышающую предельную компенсацию. При недостаточности источника выплаты предельной компенсации в пользу кредитора взыскивается та часть суммы предельной компенсации, которая покрывается источником выплаты, но не менее гарантированной части.
Экономколлегия сослалась на статью 65 Арбитражного процессуального кодекса и указала, что в случае уклонения регионального фонда от представления документов, раскрывающих его чистую выручку от реализации свободных помещений, возражения фонда о недостаточности источника выплаты предельной суммы компенсации следует признать недоказанными. Такая недоказанность влечет за собой взыскание в пользу бывшего залогового кредитора компенсации в предельной сумме, а не в размере, отраженном в реестре требований кредиторов. Права ООО «Созвездие» на земельные участки и находящиеся на них объекты переданы региональному фонду до вступления в силу закона №282 8 сентября 2024 года. На день вступления данного закона в силу спор о размере компенсации не был разрешен судом, поэтому к данному спору подлежали применению положения статьи 5 указанного закона.
Суды не установили предельную сумму компенсации и не проверили контррасчет регионального фонда. Судебная неустойка не могла быть присуждена по правилам статьи 308.3 Гражданского кодекса по денежному обязательству.
Итог
Экономколлегия отменила судебные акты трех инстанций и направила обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Почему это важно
Верховный суд поддержал подход, который позволяет учитывать интересы бывших залоговых кредиторов, не перекладывая на фонд всю сумму долга обанкротившегося застройщика, говорит Олег Меркер, генеральный директор юридического бюро «ЛОББИ».
Как я отмечал ранее, чрезмерные выплаты кредиторам способны повлиять на финансирование достройки и, соответственно, на восстановление прав граждан, ожидающих свои помещения. Принятое определение дает судам ориентир для разрешения этого конфликта интересов. Для кредитора прекращение залога при передаче имущества фонду теперь означает необходимость оценивать перспективу взыскания исходя из стоимости недостроенного объекта и соотношения требований всех залогодержателей. Расчет компенсации будет учитывать и требования тех участников строительства, обязательства перед которыми фонд принял на себя: их доля влияет на размер выплаты бывшему залоговому кредитору. Поэтому появление новых требований в реестре может изменить расчет и стать предметом отдельного спора между участниками дела.
Для арбитражного управляющего и фонда возрастает значение достоверных сведений о стоимости передаваемого имущества, расходах на его сохранность и составе обеспеченных требований, указывает Олег Меркер. Ошибки или неполнота этих данных способны привести к дополнительным судебным разбирательствам и затянуть окончательные расчеты с кредиторами. В то же время фонд получает более предсказуемый предел финансовой нагрузки, что позволяет планировать завершение строительства и исполнение обязательств перед дольщиками.
Однако риск недостаточности средств от реализации свободных помещений в значительной степени остается на бывших залоговых кредиторах, обращает внимание Олег Меркер: помимо гарантированной части, они могут получить меньше расчетного максимума. При этом фонд не вправе ограничиться ссылкой на недостаточность денег — соответствующие обстоятельства необходимо подтвердить документами. Иначе кредитор сможет рассчитывать на взыскание компенсации в пределах установленного судом максимума.
На практике основной спор, вероятно, сместится с вопроса о праве на компенсацию на проверку ее расчета, выручки фонда и обоснованности расходов, предполагает Олег Меркер. Такая позиция делает распределение рисков в банкротстве застройщика более определенным, хотя и не устраняет для кредиторов риск существенных потерь.
