Любовь Гормина заключила с ООО «Созвездие» договор участия в долевом строительстве, однако застройщик не исполнил обязательства и был признан банкротом. Права на объекты незавершенного строительства перешли к региональному фонду, который обязался выплатить компенсацию бывшим залоговым кредиторам. Первую часть компенсации в размере 3,08 млн рублей фонд выплатил, после чего Любовь Гормина потребовала взыскать вторую часть в размере 4,64 млн рублей. Суды трех инстанций удовлетворили требование, определив вторую часть как разницу между ценой договора и ранее выплаченной суммой. Региональный фонд обратился в Верховный суд, настаивая на применении Федерального закона № 282-ФЗ и указывая, что совокупная компенсация не должна превышать предельную сумму. Верховный суд указал, что суды ошибочно отождествили предельную компенсацию и источник ее выплаты, не установили предельный размер и не проверили контррасчет фонда. Верховный суд отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение (А56-85873/2018).
Фабула
Любовь Гормина заключила с ООО «Созвездие» договор участия в долевом строительстве от 23 июня 2017 года, по условиям которого застройщик обязался передать нежилое помещение площадью 94,7 кв. метра. Цена договора составила 7,57 млн рублей.
ООО «Созвездие» обязательства не исполнило, а в октябре 2019 года суд открыл в отношении него конкурсное производство с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования Любови Горминой включили в реестр требований кредиторов общества как обеспеченные залогом имущества.
В апреле 2021 года суд удовлетворил заявление регионального фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «Созвездие» на земельные участки и объекты незавершенного строительства. В качестве встречного предоставления региональный фонд принял на себя обязательства общества перед гражданами-участниками строительства.
В связи с передачей предмета залога региональному фонду Любовь Гормина обратилась в суд с заявлением о взыскании компенсации. В октябре 2024 года суд возложил на региональный фонд обязанность выплатить первую часть компенсации в размере 3,08 млн рублей, которую фонд полностью выплатил.
В рамках настоящего спора Любовь Гормина предъявила к взысканию вторую часть компенсации в виде разности между ценой договора и ранее полученной суммой. Суд первой инстанции возложил на региональный фонд обязанность выплатить вторую часть компенсации в размере 4,48 млн рублей. Апелляционный и кассационный суды оставили определение без изменения.
Региональный фонд обратился в Верховный суд, указав, что совокупный размер компенсации не должен превышать предельную сумму, рассчитанную по формуле, и что первая выплата уже превысила допустимый предел.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области возложил на региональный фонд обязанность выплатить Любови Горминой вторую часть компенсации в размере 4,48 млн рублей. Суд исходил из того, что многоквартирный дом был введен в эксплуатацию 23 декабря 2023 года, а значит, годичный срок выплаты компенсации, установленный законом, истек. Суд сослался на непредставление региональным фондом доказательств фактических расходов на достройку, содержание и охрану дома и принял во внимание сметную стоимость строительства.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Северо-Западного округа оставили определение без изменения. Суды определили вторую часть компенсации в размере основной задолженности, числящейся в реестре, за вычетом ранее взысканной суммы. Суды не устанавливали предельную сумму компенсации и не проверяли контррасчет регионального фонда, основанный на применении Федерального закона № 282-ФЗ.
Что думает заявитель
Региональный фонд указал, что к спорным отношениям подлежит применению закон от 8 августа 2024 года № 282-ФЗ, установивший переходные положения о порядке выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам. Фонд рассчитал максимально возможную сумму компенсации по формуле, согласно которой предельная сумма составила 2,72 млн рублей.
Фонд настаивал, что первая часть компенсации в размере 3,08 млн рублей уже превысила предельно допустимую сумму, поэтому оснований для удовлетворения второго заявления Любови Горминой не имелось.
Что решил Верховный суд
Экономколлегия Верховного суда указала, что суды не учли переходные положения Федерального закона № 282-ФЗ. Предельная сумма компенсации определяется с использованием метода реконструкции, модели распределения выручки на случай продажи заложенных объектов на торгах. Использованная региональным фондом формула подсчета предельной суммы компенсации является методологически верной.
Источники выплаты компенсации определены законодателем следующим образом. Десять процентов предельной суммы компенсации выплачивается за счет собственных средств регионального фонда. Оставшаяся часть выплачивается за счет средств, вырученных от реализации свободных помещений, за вычетом расходов, в пределах положительной разности. Требование о выплате негарантированной части считается погашенным при недостаточности денежных средств от реализации свободных помещений.
Суды ошибочно отождествили понятия предельной компенсации и источника ее выплаты. СКЭС указала, что бывший залоговый кредитор не вправе претендовать на сумму, превышающую предельную компенсацию. При недостаточности источника выплаты в пользу кредитора взыскивается та часть суммы предельной компенсации, которая покрывается источником, но не менее гарантированной части. Уклонение регионального фонда от представления документов о чистой выручке влечет взыскание компенсации в предельной сумме.
Коллегия установила, что права ООО «Созвездие» были переданы региональному фонду до вступления в силу Федерального закона № 282-ФЗ. На день вступления закона в силу спор о размере компенсации не был разрешен вступившим в законную силу судебным актом, поэтому вопрос о сумме всей причитающейся Любови Горминой компенсации подлежал рассмотрению по правилам статьи 5 указанного закона. Суды предельную сумму компенсации не установили и контррасчет фонда не проверили.
Итог
Экономколлегия Верховного суда отменила акты нижестоящих судов и направила обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Почему это важно
Определение Верховного суда РФ от 26.10.2026 № 307-ЭС21-25763 (6) разъясняет действие норм закона №282 в части переходных положений, регулирующих вопросы компенсации залоговым кредиторам застройщика-банкрота в случае передачи объекта строительства Фонду развития территорий, что влечет прекращение залога, отмечает Тимофей Лазарев, партнер юридической компании IMPACT LEGAL. Части 4 и 5 статьи 5 этого закона устанавливают, что залоговые кредиторы, требования которых включены в реестр требований кредиторов застройщика как обеспеченные залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, которые, в свою очередь, переданы соответствующему фонду в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 закона о банкротстве в редакции, действовавшей до дня вступления в силу закона №282 от 08.08.2024, — могут претендовать на компенсацию не всего размера требований, а на сумму максимально возможной компенсации.
Максимальный размер такой компенсации определяется из приведенной в определении формулы. Однако при этом необходимо исходить из того, что залоговый кредитор может безусловно получить только 10% от размера максимальной компенсации (гарантированная часть). Фактический размер второй части максимальной компенсации определяется в пределах положительной разницы между выручкой фонда от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных им объектах и расходами, связанными с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, то есть, по существу, ограничен пределом положительного финансового результата.
Верховный суд продолжает формировать подходы к определению размера компенсации бывшим залоговым кредиторам проблемных застройщиков, а также давать дополнительные разъяснения в части применения ФЗ-282, комментирует Максим Бруй, адвокат, руководитель проектов практики корпоративных конфликтов и банкротств юридической компании «ССП-Консалт». В частности, говорит он, не так давно было вынесено определение № 308-ЭС20-11719 (27) по схожей правовой проблематике.
В настоящем деле Верховный суд особо подчеркнул необходимость разграничения предела допустимой компенсации кредитору и средств, за счет которых она выплачивается. Также была исправлена ошибка нижестоящих судов, которые фактически определили размер компенсации кредитора с учетом размера его требования. Как отмечено в определении, компенсация не должна ставить бывшего залогового кредитора в лучшее положение, чем то, в котором он оказался бы при продаже предмета залога в банкротстве.
Данный подход полностью соответствует принципам законодательного регулирования, влечет соблюдение баланса частных и публичных интересов, а также нивелирует возможность получения необоснованных выплат кредиторами за счет средств публичного фонда, считает Максим Бруй.
