Инна Пономарева выиграла торги и купила квартиру должника Максима Тырсикова за 7,8 млн рублей, полностью оплатив покупку. Однако регистрация перехода права собственности была приостановлена из-за ареста квартиры в рамках уголовного дела. Суды первой и апелляционной инстанций расторгли договор купли-продажи и взыскали деньги с банка и должника пропорционально полученным суммам. Суд округа изменил решение, взыскав всю сумму только с должника, указав, что банк не является стороной договора. Инна Пономарева подала жалобу в Верховный суд, настаивая на возврате денег от банка как фактического получателя. Судья Верховного суда Е.Е. Борисова передала спор в Экономколлегию (А40-213109/2021).
Фабула
В сентябре 2022 года суд признал Максима Тырсикова банкротом. Требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в размере более 6,8 млн рублей были обеспечены залогом квартиры должника.
С согласия банка было утверждено положение о продаже имущества, при этом организатором торгов был назначен финансовый управляющий Роман Маевский. Победителем торгов была признана Инна Пономарева, которая полностью оплатила квартиру в размере 7,8 млн рублей.
При обращении за регистрацией перехода права выяснилось, что на квартиру наложен арест в рамках уголовного дела (постановление Головинского районного суда от 8 мая 2020 года). Регистрация была приостановлена, а в снятии ареста было отказано. Инна Пономарева обратилась в суд с требованием о расторжении договора и возврате денег.
Суды первой и апелляционной инстанций расторгли договор купли-продажи и взыскали деньги с банка и должника пропорционально полученным суммам. Суд округа изменил решение, взыскав всю сумму только с должника, указав, что банк не является стороной договора. Инна Пономарева подала жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции расторг договор купли-продажи и применил последствия, взыскав с банка 6,8 млн рублей (сумма, полученная банком в погашение его залоговых требований) и с должника 996,7 тыс. рублей (остаток, зачисленный на счет должника).
Суд указал, что договор не был исполнен со стороны должника из-за наличия обременений, о которых не было указано в положении о продаже и в договоре. Девятый арбитражный апелляционный суд оставил определение без изменения.
Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты в части взыскания денег с банка. Суд округа взыскал всю сумму (7,8 млн рублей) только с должника как стороны договора.
Суд указал, что при применении последствий расторжения договора взыскание возможно исключительно со стороны договора, которой банк не является. Суд также отметил отсутствие доказательств неосновательного обогащения банка, поскольку банк получил деньги из конкурсной массы от реализации залогового имущества.
Что думает заявитель
Инна Пономарева указала, что предметом спора является приведение сторон в первоначальное состояние в связи с расторжением договора купли-продажи. Пономарева обратила внимание на то, что ни в положении о продаже, ни в описании лота, ни в договоре не было указаний на наличие арестов или обременений спорной квартиры.
Инна Пономарева подчеркнула, что денежные средства были распределены между банком и должником, и каждый из них фактически получил исполнение от нее по расторгнутому договору. По мнению заявителя, возврат денег должен производиться с каждого из получателей в той сумме, которая была ими фактически получена. Суд округа неправомерно освободил банк от возврата полученных им 6,8 млн рублей, возложив всю ответственность на должника, у которого нет имущества.
Заявитель отметила, что при расторжении договора стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, а поскольку банк является фактическим получателем денежных средств, он обязан их вернуть. Инна Пономарева сослалась на то, что ее права как добросовестного покупателя нарушены, так как она лишилась и денег, и квартиры из-за ареста, о котором она не знала и не могла знать при участии в торгах.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда Е.Е. Борисова передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Обращают на себя внимание разные аспекты этого дела, говорит Денис Ершов, кандидат юридических наук, директор саморегулируемой организации «Союз организаторов торгов».
Во-первых, факт продажи квартиры, находящейся под уголовным арестом. За последние годы Денис Ершов и его коллеги неоднократно анализировали, обсуждали и комментировали такие кейсы. Позиции Верховного суда РФ и Конституционного суда по этому вопросу также не позволили сформировать единую правоприменительную практику. По-прежнему в разных регионах страны формируются разные мнения относительно возможности проведения торгов по продаже имущества, находящегося под арестом.
Вот и в этом случае суды, принимая решения о расторжении договора купли-продажи, заключенного по результатам проведенной торговой процедуры, не высказались относительно правомерности проведения таких торгов, указав лишь на нарушения, выразившиеся в неуказании данных об аресте в информационных сообщениях о проведении торгов. Видимо, без существенной корректировки законодательства мы и впредь будем наблюдать такие кейсы, которые затягивают и без того затянутые процедуры банкротства, предполагает Денис Ершов.
Во-вторых, в судебных актах достаточно подробно описаны все действия финансового управляющего и победителя торгов, направленные на снятие указанного уголовного ареста. Это полезно как для тех, кому предстоит пройти этот путь (кто уже купил имущество под арестом), так и для тех, кто только принимает решение о проведении подобных торгов или об участии в торгах по покупке аналогичного имущества.
В-третьих, действительно важно установить, кто же на самом деле должен вернуть деньги: формальный получатель (сторона по договору купли-продажи) или фактический получатель (залоговый кредитор). Первая ситуация, безусловно, в интересах кредитора, вторая — в интересах покупателя.
Мы считаем, что для рынка было бы лучше, если бы суд принял решение о взыскании с кредитора. Это позволило бы участникам торгов смелее принимать решение о покупке, поскольку они наверняка бы знали, что смогут относительно быстро вернуть свои деньги в случае невозможности снятия ареста после покупки. В противном случае покупатели никогда не станут приобретать такое спорное имущество, понимая, что могут потерять свои деньги надолго. Хотя, возможно, это внесло бы определенную ясность в вопрос о том, можно ли продавать имущество с арестом на торгах. Ответ был бы очевидным: можно, а зачем?
В соответствии с ч.1 ст.20.3 закона о банкротстве №127-ФЗ арбитражный управляющий наделен полномочиями запрашивать сведения о должнике, о лицах, которые входят в органы управления должника, о контролирующих и иных заинтересованных лицах (например, о бенефициарах) об имуществе (в том числе об имущественных правах) этих лиц, а главное — об обязательствах должника. Учитывая это, АУ был обязан уточнять всю информацию и указывать ее (в соответствии с п. 10 ст. 110 закона о банкротстве №127-ФЗ) на торгах, подчеркивает Алексей Китов, коммерческий директор электронной торговой площадки «МЭТС». Особенно это важно в отношении информации об обременении (аресте), которая препятствует оформлению сделки.
Таким образом, говорит Алексей Китов, «обманутый» победитель в полном объеме заслуживает взыскания с лиц, получивших его денежные средства, в том числе кредиторов, а не только должника. Эксперт полагает, что эти требования будут удовлетворены Судебной коллегией ВС.
Мнение суда округа о том, что надлежащим ответчиком по требованию о возврате уплаченных денежных средств в связи с расторжением договора купли-продажи являлся только должник как сторона по сделке и как лицо, получившее исполнение по сделке, Алексей Китов считает ошибочным.
Здесь налицо узкий и не глубокий подход в рассмотрении дела. Банкротство — это сложный процесс, в деле участвует не только должник, арбитражный управляющий, но и кредиторы. И это не просто обычный бытовой договор купли-продажи, а сделка, которая ведет к обязательным определенным последствиям: распределению вырученных от продажи средств между кредиторами для удовлетворения их требований. Поэтому кредиторы — не менее важная сторона сделки, несмотря на то, что подписантами этого договора по итогам торгов они не являются. А так по решению кассации интересно получается: покупатель осталась и без квартиры, и без 6 млн рублей.
С другой стороны, добавляет Алексей Китов, непонятно, но не менее важно, задавался ли суд вопросом о том, почему победитель не запросил выписку у арбитражного управляющего перед участием в торгах. Ведь это стоимость покупки представляет собой внушительную сумму, однако со стороны покупателя отношение проявлено халатное. Перед участием в торгах покупатель не должен подавать заявку «не глядя», следует уточнять всю информацию о лоте и условиях сделки. В первую очередь осмотреть квартиру и запросить выписку из ЕГРН, для этого указаны данные организатора, чтобы с ним могли связаться, запросить документы.
Торги проходили на площадке МЭТС, где есть опция «Заказать отчет», по которой любому интересанту доступна информация о лоте из ЕГРН, в том числе и существующие на момент запроса ограничения/обременения по лоту. Это особенно полезно, когда АУ не дает необходимой информации о лоте.
«Вывод для участников: следует не спешить, внимательно изучить материалы торгов, если чего-то не хватает для принятия решения — запросить необходимые данные у организатора. Особенно в отношении недвижимости, всегда есть возможность в получении актуальных сведений из ЕГРН, чтобы в дальнейшем не занимать в судах слабую позицию «обманутого». А для организатора — размещать полную информацию, как предписано ему законом», — резюмирует Алексей Китов.
