В деле о банкротстве Сорина Рубана финансовый управляющий включил в конкурсную массу нежилое здание (хозяйственную постройку) площадью 280,8 кв. м, расположенное на земельном участке с жилым домом. Сорин Рубан обратился с заявлением об исключении этой постройки из конкурсной массы, ссылаясь на исполнительский иммунитет, поскольку она неразрывно связана с земельным участком и жилым домом, который является единственным пригодным для проживания жильем. Суд первой инстанции и апелляция отказали, указав, что на нежилое здание иммунитет не распространяется. Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение, указав на принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем. Суд отметил, что если земельный участок исключен из конкурсной массы, то он исключается вместе с жилым домом и нежилыми строениями, а финансовый управляющий должен принять меры по разделению участка (дело № А41-29744/2024).
Фабула
В конкурсную массу Сорина Рубана включили жилой дом (4/5 долей) площадью 226,5 кв. м, земельный участок (4/5 долей) площадью 4,7 тыс. кв. м и нежилое здание (хозяйственную постройку) площадью 280,8 кв. м.
Сорин Рубан обратился в суд с заявлением об исключении нежилого здания из конкурсной массы. Должник сослался на то, что хозяйственная постройка обладает исполнительским иммунитетом, поскольку неразрывно связана с земельным участком и совместно с жилым домом образует единую территорию домовладения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.
Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, отказал в удовлетворении заявления. Сорин Рубан обратился в Арбитражный суд Московского округа.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции исходил из того, что спорное здание не относится к жилым помещениям, а потому на него не распространяется исполнительский иммунитет, предусмотренный статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и пунктом 3 статьи 213.25 закона о банкротстве. Суд указал, что защита распространяется только на жилые помещения и земельные участки, на которых они расположены, но не на хозяйственные постройки.
Десятый арбитражный апелляционный суд подтвердил, что нежилое здание не подлежит исключению из конкурсной массы, поскольку законодательство не предусматривает распространения исполнительского иммунитета на объекты вспомогательного использования. Суды не установили, был ли жилой дом и земельный участок исключены из конкурсной массы в установленном порядке, и не исследовали вопрос о возможности раздела земельного участка.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Московского округа указал, что нижестоящие суды не учли принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.
Окружной суд отметил, что согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу.
Если земельный участок исключен из конкурсной массы на основании статьи 446 Гражданского процессуального кодекса, то он исключается вместе с жилым домом и нежилыми строениями, расположенными на таком земельном участке. Принцип единства судьбы земельного участка и объектов на нем означает, что нельзя исключить из конкурсной массы жилой дом и земельный участок, но оставить в конкурсной массе хозяйственную постройку, расположенную на этом же участке.
Суд округа подчеркнул, что суды не установили, является ли жилой дом и земельный участок единственным пригодным для проживания. Также суды не проверили, были ли они в установленном порядке исключены из конкурсной массы финансовым управляющим во внесудебном порядке на основании разъяснений постановления Пленума Верховного суда РФ от 25 декабря 2018 года № 48, либо по результатам разрешения разногласий исключены на основании статьи 446 Гражданского процессуального кодекса, или в исключении отказано и объекты предполагаются к продаже.
В случае исключения жилого дома и земельного участка из конкурсной массы в установленном порядке, выводы судов о том, что нежилое здание, расположенное на земельном участке (исключенном из конкурсной массы), не подлежит исключению, являются ошибочными. Суд указал, что финансовый управляющий до решения вопроса об исключении жилого дома и земельного участка должен принять меры по разделению земельного участка под жилым домом, подлежащим исключению из конкурсной массы, и под нежилым зданием в целях их реализации.
Вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, не должник должен доказать невозможность выдела земельного участка под нежилым зданием, а финансовый управляющий должен принять меры по разделению участка. Суды не установили, осуществлен ли финансовым управляющим такой раздел земельного участка.
Итог
Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Почему это важно
По мнению Максима Посаженникова, старшего партнера юридической компании «Шумская и партнеры», рассматриваемое постановление окружного суда интересно рассуждением о том, где заканчивается разумный формализм и начинается удобное дробление единого домовладения. Должник просил исключить из конкурсной массы нежилое здание площадью 280,8 кв. м, поскольку оно находится на одном участке с жилым домом и, по его словам, является частью единой территории проживания. Первая и апелляционная инстанции рассуждали довольно обыденно: объект нежилой, самостоятельная необходимость для проживания не доказана, выдел участка и неликвидность тоже не подтверждены, значит, оснований для иммунитета нет.
Формально все аккуратно, как по учебнику. Но именно в этой аккуратности и прячется проблема: суды посмотрели на постройку отдельно от участка и дома, как будто в реальной жизни хозяйственная постройка парит над землей сама по себе. Кассация, к счастью, вернула спор в более земную плоскость и указала, что сначала надо разобраться с судьбой жилого дома и земельного участка. Если дом и участок являются единственным пригодным для проживания имуществом и исключаются из конкурсной массы, то нельзя просто сделать вид, что расположенные на участке строения живут своей отдельной юридической жизнью.
Здесь сработал базовый земельно-правовой принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов, указывает Максим Посаженников. Более того, кассация отдельно поправила распределение бремени действий: не должник должен доказывать невозможность выдела участка под нежилым зданием. Если финансовый управляющий хочет продать постройку отдельно, пусть сначала решает вопрос с разделом участка, а не перекладывает эту задачу на должника.
Конечно, это не означает, что любая баня, гараж или сарай теперь автоматически получают священный иммунитет единственного жилья, отмечает эксперт. Но это означает, что продавать такие объекты механически, только потому, что в ЕГРН написано «нежилое», будет уже сложнее.
«Для практики вывод простой: исполнительский иммунитет единственного жилья нельзя обходить красивым, но слишком удобным делением единого домовладения на "жилое" и "все остальное"», — заключает Максим Посаженников.
Тимофей Лазарев, партнер юридической компании IMPACT LEGAL, согласен: данный кейс иллюстрирует подход к тому, как должна решаться судьба имущества должника, не входящего в перечень подлежащего исключению из конкурной массы, но связанного с ним. В рассмотренном споре суд кассационной инстанции обратил внимание именно на невозможность реализации такого имущества в виду невозможности отдельной реализации без земельного участка, на котором находится жилой дом и который подпадает под исполнительский иммунитет.
При этом суд кассационной инстанции проигнорировал довод должника, что нежилое строение имеет вспомогательное по отношению к жилому дому значение. Суд кассационной инстанции по существу сформулировал следующий подход к решению вопроса о возможности реализации таких объектов: если арбитражный управляющий или иные заинтересованные лица доказали наличие возможности законной реализации такого объекта в отрыве от основного объекта, подпадающего под исполнительский иммунитет, то такая реализация возможна. До тех пор, пока не доказана такая возможность, предполагается наличие такой связи и зависимости объектов друг от друга, которая делает невозможной такую реализацию.
Применительно к ситуации нахождения на одном земельном участке подпадающего под иммунитет жилого дома и нежилого здания, не обладающего таким иммунитетом, возможность реализации последнего зависит от возможности разделения такого земельного участка или выделения из него отдельного земельного участка с тем, чтобы нежилое здание было реализовано вместе с соответствующим земельным участком. Возможность раздела или выделения зависит, в первую очередь, от того, будут ли образуемые земельные участки соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры (пункт 3 статьи 11.2, пункты 1 и 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, часть 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ).
Как уточняет Тимофей Лазарев, при формировании новых земельных участков (под жилым домом и нежилым зданием) необходимо исходить из соблюдения установленных нормативов использования участков и находящихся на них объектов (предельные размеры, плотность (максимальный процент) застройки, соблюдение требований минимальных отступов от границ участков), не допуская образования земельных участков, не соответствующих требованиям градостроительного регламента.
