Индивидуальные предприниматели Андрей Иванов и Юлия Аряшева 9 августа 2024 года заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения в Санкт-Петербурге стоимостью 58,2 млн рублей. По условиям договора Аряшева должна была внести задаток 10% тремя платежами до 30 сентября 2024 года. Иванов обязался до подписания основного договора устранить недостатки помещения, связанные с затеканием воды. Аряшева внесла первую часть задатка с просрочкой, вторую часть внесла только 5 февраля 2025 года, а третью часть не внесла вовсе. Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области взыскал с Юлии Аряшевой 1,7 млн рублей штрафа. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение и отказал в иске полностью. Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Юлия Аряшева обратилась в Верховный суд, указав на встречный характер обязательства по внесению задатка, на недобросовестность Андрея Иванова и на отсутствие оснований для штрафа. Судья Верховного суда Ирина Грачева передала спор в Экономколлегию (А56-53854/2025).
Фабула
Индивидуальные предприниматели Андрей Иванов и Юлия Аряшева 9 августа 2024 года заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с условием о задатке. Стороны обязались до 1 ноября 2024 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения площадью 194 кв. м в Санкт-Петербурге. Стоимость помещения составила 58,2 млн рублей.
Андрей Иванов обязался до подписания основного договора устранить недостатки, а именно затекание воды со стороны фасада, следствием чего является сырость во время сильных осадков.
Стороны согласовали задаток в размере 10% от цены помещения тремя платежами. Первый платеж 2,5% до 16 августа 2024 года, второй 2,5% до 30 августа 2024 года, третий 5% до 30 сентября 2024 года. Аряшева внесла первую часть задатка 21 августа 2024 года, вторую часть 5 февраля 2025 года, а третью часть не внесла. Андрей Иванов обратился в суд с иском о взыскании 1,6 млн рублей невнесенного задатка, 1,7 млн рублей штрафа и 359,2 тыс. рублей процентов.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил иск частично и взыскал с Юлии Аряшевой 1,7 млн рублей штрафа. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение и отказал в иске полностью. Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Юлия Аряшева обратилась в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции указал, что обязательства сторон прекратились 1 ноября 2024 года на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, поэтому требования о взыскании задатка и процентов удовлетворению не подлежат. Суд взыскал штраф, поскольку Юлия Аряшева трижды допустила просрочку внесения задатка.
Апелляция указала, что Андрей Иванов не представил доказательств устранения недостатков помещения. Юлия Аряшева уведомила продавца о недостатках и предложила подписать дополнительное соглашение о продлении срока. Иванов направил уведомление о расторжении договора. Апелляция указала, что нет оснований для возложения на Юлию Аряшеву негативных последствий в виде штрафа при незаключении основного договора по вине продавца.
Окружной суд указал, что штраф является способом обеспечения исполнения обязательства по перечислению задатка, то есть самостоятельного обязательства, отличного от обязательства заключить основной договор. Неисполнение каждого обязательства влечет самостоятельную ответственность.
Окружной суд указал, что не имеет юридического значения, поведение какой стороны стало причиной незаключения основного договора. Поскольку Юлия Аряшева допустила просрочку внесения задатка, штраф подлежит взысканию.
Что думает заявитель
Юлия Аряшева указала, что по смыслу предварительного договора обязанность по внесению задатка является встречной по отношению к обязанности Андрея Иванова по устранению недостатков помещения. Андрей Иванов недостатки не устранил, доказательства обратного в материалы дела не представил.
Юлия Аряшева в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ и с учетом пункта 3 приложения N 1 к предварительному договору правомерно приостановила исполнение своей обязанности по внесению задатка. Следовательно, основания для начисления штрафа отсутствуют.
Заявитель также указала, что по смыслу статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается для предоставления контрагентам гарантии заключения в будущем основного договора. Обеспечительные платежи и штрафные санкции, предусмотренные предварительным договором, направлены на достижение именно этой цели. Совершение стороной действий, свидетельствующих об уклонении от заключения основного договора, влечет невозможность взыскания в пользу этой стороны санкций, установленных предварительным договором.
Заявитель подчеркнула, что Андрей Иванов не исполнил обязанность по устранению недостатков помещения, а впоследствии отказался от заключения основного договора. У Иванова отсутствуют основания не только требовать уплаты оставшейся части задатка и процентов, но и уплаты штрафа за несвоевременное внесение задатка. Поведение Андрея Иванова является недобросовестным, поскольку направлено на извлечение имущественной выгоды из предварительного договора, обязательства по которому он не исполнял.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда Ирина Грачева передала спор в Экономколлегию.
