В августе 2019 г. Ася Карабахцян выдала Гулле Агаевой заём на 3 млн рублей под залог квартиры, при этом стороны сразу подписали соглашение об отступном: если заёмщик не вернет деньги до 4 октября 2019 г., квартира перейдет в собственность заимодавца. Срок истек, долг не вернули, но госрегистрацию перехода права собственности не провели. Карабахцян обратилась в суд с требованием признать сделку состоявшейся и право собственности на квартиру за ней. Агаева подала встречный иск, указав, что соглашение об отступном не исполнено, поэтому квартиру она передавать не обязана. Суд первой инстанции отказал Карабахцян и удовлетворил встречный иск Агаевой, пояснив, что раз отступное фактически не передано, кредитор вправе требовать только возврата займа. Апелляция и кассация отменили это решение и признали право собственности за Карабахцян, сославшись на передачу ключей и условия соглашения. Агаева пожаловалась в Верховный Суд, настаивая, что для прекращения обязательства нужна госрегистрация перехода права, а не просто передача ключей. ВС отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение первой инстанции (дело № 18-КГ25-481-К4).
Фабула
В августе 2019 г. Ася Карабахцян и Гулла Агаева заключили договор займа на 3 млн рублей со сроком возврата до 4 октября 2019 г. Стороны предусмотрели уплату процентов в размере 150 тыс. рублей в месяц и штраф 1% в день за просрочку. В обеспечение займа стороны подписали договор залога (ипотеки) квартиры Агаевой площадью 116,9 кв. м, оцененной в 5 млн рублей.
Одновременно 5 августа 2019 г. стороны заключили соглашение об отступном. По его условиям Агаева взамен исполнения заемных обязательств предоставляет Карабахцян квартиру стоимостью 5 млн рублей.
Пункт 2.3 соглашения определял, что отступное считается предоставленным 5 октября 2019 г. Пункт 2.5 фиксировал: имущество передается заемщиком заимодавцу в момент подписания соглашения, а само соглашение подтверждает передачу имущества без актов и иных документов. Стороны обязались в течение трех календарных дней с 5 октября 2019 г. подать документы на госрегистрацию перехода права собственности.
Агаева не вернула долг в срок, при этом госрегистрацию права собственности на квартиру стороны не провели. Карабахцян обратилась в Ленинский районный суд Краснодара с иском о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на квартиру и исключении Агаевой из числа собственников. В октябре 2022 г. суд вынес заочное решение в ее пользу, однако в ноябре 2023 г. по заявлению Агаевой заочное решение отменили.
Агаева подала встречный иск, потребовав признать соглашение об отступном неисполненным. По ее мнению, отступное заемщиком фактически не предоставлено: госрегистрации перехода права собственности не было, следовательно, кредитор вправе требовать лишь исполнения первоначального обязательства — возврата займа.
Суд первой инстанции отказал Карабахцян и удовлетворил встречный иск Агаевой. Апелляция и кассация отменили это решение и признали право собственности за Карабахцян. Агаева пожаловалась в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
В январе 2024 г. Ленинский районный суд Краснодара отказал Карабахцян и удовлетворил встречный иск Агаевой. Суд применил ст. 409, 556 ГК РФ и постановление Пленума ВС от 29 апреля 2010 г. № 10/22.
Суд указал, что отступное заемщиком фактически не предоставлено. При неисполнении соглашения об отступном в срок кредитор вправе предъявить лишь требование из первоначального обязательства, а не иск о признании права собственности.
Суд также отметил, что Карабахцян не настаивала на госрегистрации перехода права в установленный соглашением срок и не обращалась с таким требованием ни к Агаевой, ни в регистрирующий орган. Соответствующее требование она направила заемщику только в марте 2022 г., что подтверждает, что соглашение сторонами фактически не исполнялось.
В октябре 2024 г. Краснодарский краевой суд отменил решение первой инстанции и вынес новое решение в пользу Карабахцян. Суд принял во внимание ее пояснения о передаче ключей от квартиры и п. 2.5 соглашения, согласно которому имущество передается при подписании без дополнительных актов.
Суд пришел к выводу, что передача отступного фактически состоялась, а Агаева уклоняется от госрегистрации и поэтому первоначальные требования подлежат удовлетворению, а встречный иск — отклонению.
В декабре 2024 г. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения, согласившись с выводами краевого суда.
Что думает заявитель
Агаева указала, что передача ключей от квартиры не означает фактического предоставления отступного в виде недвижимости. По смыслу закона при передаче недвижимости в качестве отступного обязательство считается исполненным только с момента госрегистрации перехода права собственности. Такой регистрации не было, следовательно, соглашение об отступном не исполнено, обязательства заемщика не прекращены.
Кредитор вправе требовать лишь исполнения первоначального обязательства — возврата займа — и обратить взыскание на предмет залога, но не признания права собственности.
Что решил Верховный Суд
Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что согласно ст. 409 ГК обязательство прекращается предоставлением отступного — уплатой денег или передачей иного имущества. Пленум ВС в постановлении от 11 июня 2020 г. № 6 разъяснил: если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство.
Должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное. Если должник в течение срока не предоставил отступное, кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства, но не предоставления отступного.
Обязательства прекращаются с момента фактического предоставления отступного, а не с момента достижения соглашения. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Апелляция ошибочно признала соглашение исполненным.
Когда в качестве отступного передается недвижимость, обязательство по предоставлению отступного считается исполненным с момента госрегистрации права собственности у приобретателя в ЕГРН (ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК). Датой госрегистрации является дата внесения записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 закона о госрегистрации недвижимости). Эти обстоятельства апелляция и кассация не учли.
При отсутствии доказательств передачи объекта и госрегистрации перехода права собственности соглашение об отступном не может считаться исполненным, а обязательства заемщика не прекращены.
Между сторонами существует факультативное обязательство: кредитор вправе требовать исполнения займа и обратить взыскание на предмет залога. Оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на спорную квартиру не имелось.
ВС указал, что разъяснения п. 58 постановления Пленума № 10/22 (о праве обратиться с иском о признании права собственности) применимы, когда лицо фактически владеет недвижимостью, право на которую зарегистрировано за другим лицом. Здесь ситуация иная, поскольку передача права собственности не состоялась, а кредитор вправе требовать возврата займа и обращения взыскания на залог.
Суд первой инстанции установил все юридически значимые обстоятельства и правильно применил нормы материального права. Апелляция и кассация допустили ошибку в толковании норм.
Итог
ВС отменил апелляционное определение Краснодарского краевого суда и определение Четвертого кассационного суда, оставив в силе решение Ленинского районного суда Краснодара.
Почему это важно
Соглашения об отступном нередко используются как способ исполнить долг передачей имущества, в том числе недвижимости, отметил Данил Бухарин, адвокат, советник Адвокатского бюро Forward Legal.
Однако, по его словам, само подписание такого соглашения может быть недостаточно для перехода прав на недвижимость, поскольку переход права зависит от государственной регистрации. В рассматриваемом деле Верховный Суд фактически подтвердил уже сложившуюся позицию: соглашение об отступном само по себе не является осонованием для перехода права собственности на недвижимость.
Пока имущество не передано и переход права не зарегистрирован, отступное считается непредоставленным. В такой ситуации кредитор не может требовать признания за собой права собственности на объект, в отличие, например, от ситуации с договором купли-продажи, когда покупатель вправе через суд добиваться регистрации перехода права при уклонении продавца, указал Данил Бухарин.
Суд напомнил о правовой природе отступного: если стороны договорились предоставить его в будущем, между ними возникает так называемое факультативное обязательство. Это означает, что должник может либо исполнить первоначальный долг, либо передать отступное, но если он этого не сделал в установленный срок, кредитор возвращается к исходному требованию. Иными словами, он может взыскивать основной долг, проценты или неустойку, но не понуждать к передаче имущества, обещанного в качестве отступного. Такая логика уже была закреплена в разъяснениях ВС РФ и теперь просто подтверждена на уровне конкретного спора.
Представляется, что отрицательное для кредитора А.И. Карабахцян решение Верховного Суда РФ от 10 февраля 2026 г. вытекает из формулировок соглашения об отступном, заключенного в далеком 2019 г., полагает Роман Чернышов, руководитель практики банкротства Юридической компании NERRA.
По его словам, ошибка кредитора в том, что он заключил соглашение об отступном, не предусмотрев в нем модель альтернативного обязательства, в соответствии с которой у кредитора возникало право по своему выбору требовать либо исполнения договора займа, либо предоставления квартиры, поэтому между сторонами возникло факультативное обязательство, по которому должник Г.Г. Агаева была вправе как исполнить первоначальное заемное обязательство, так и предоставить отступное. Основной вопрос в деле, от правильного ответа на который зависит решение суда, звучит следующим образом, состоялась ли фактически передача квартиры кредитору, подчеркнул Роман Чернышов.
Суды первой и апелляционной инстанций ответили на него по-разному, в связи с чем приняли противоположные решения, уточнил он. С одной стороны, если передача квартиры фактически состоялась, то кредитор вправе требовать от должника осуществления государственной регистрации (абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6, абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ); с другой – непередача квартиры во владение кредитору говорит о том, что должник не осуществил факультативное предоставление, поэтому кредитор вправе потребовать только исполнения первоначального обязательства, а не предоставления отступного (абз. 1 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6, п. 1 ст. 320.1 ГК РФ), заключил он.
С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств получения кредитором ключей от квартиры нельзя признать решение Верховного Суда РФ верным, поскольку оно не учитывает положения абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6. В целом аргументация Верховного Суда РФ представляется скомканной и непоследовательной. Поэтому поддержать такое решение нельзя. В заключение Верховный Суд РФ отметил, что у кредитора осталось как право требования по договору займа, так и право на обращение взыскания на предмет залога. Однако с учетом длительности данного дела (более трех лет) высока вероятность пропуска кредитором срока исковой давности по этим требованиям.
К сожалению, рассмотрение данного вопроса затянулось: около трех с половиной лет понадобилось, чтобы Судебная коллегия по гражданским делам поставила точку в этом, казалось бы, несложном деле, констатировал Дмитрий Ситников, генеральный директор Юридической компании «ПРОМКОНСАЛТИНВЕСТ».
В соответствии с п. 58 постановления Пленума ВАС РФ № 22 / Пленума ВС РФ № 10 от 29 апреля 2010 г. лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, указал он. При этом, продолжил он, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В рамках рассмотрения данного дела Судебной коллегии пришлось изучить наличие доказательств передачи квартиры и доказательств владения квартирой. Вывод, к которому пришел суд: при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности требовать (признавать) государственную регистрацию можно только в случае фактической передачи этого имущества. Посыл, который дает нижестоящим судам Судебная коллегия: при рассмотрении исков о признании права собственности на имущество, которое передается в качестве отступного, следует уделять внимание тому, было ли отступное исполнено фактически или нет.
Если отступное исполнено не было, то следует выбирать иной способ защиты права – требовать исполнения обязательств по договору займа и обратить взыскание на предмет залога, резюмировал он.
