В 2013 г. украинский «Банк Форум» выдал кредит ООО «Золотой Экватор», обеспеченный ипотекой на автозаправочную станцию в Крыму, принадлежащую ООО «Вест Ойл Групп». После вхождения Крыма в состав России АНО «Фонд защиты вкладчиков» выплатила компенсации вкладчикам банка и приобрела права кредитора. Фонд обратился в суд с требованием о взыскании 1,18 млрд рублей задолженности и обращении взыскания на заложенную АЗС. Суды взыскали долг, но отказали в обращении взыскания на предмет ипотеки, сославшись на то, что первоначальное здание АЗС было снесено и перестроено в новый комплекс с иными характеристиками — то есть произошла «гибель» заложенного имущества. Фонд не согласился с отказом и подал кассационную жалобу в Верховный Суд, указав, что реконструкция предмета залога не прекращает ипотеку согласно разъяснениям Пленума ВС от 27 июня 2023 г. № 23. Судья ВС РФ Олег Шилохвост передал спор в Экономколлегию (дело № А83-8763/2020).
Фабула
В марте 2013 г. украинское ПАО «Банк Форум» и ООО «Золотой Экватор» (г. Луцк, Украина) заключили кредитный договор. В обеспечение обязательств заемщика 5 июня 2013 г. «Банк Форум» и ООО «Вест Ойл Групп» (г. Луцк, Украина) подписали ипотечный договор, по которому в залог была передана автозаправочная станция в Джанкойском районе Крыма на автодороге Харьков — Симферополь — Севастополь.
Заемщик допускал нарушения по возврату кредита. «Банк Форум» обратился в Хозяйственный суд Волынской области с иском о взыскании более 42 млн долларов и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Суд установил задолженность по кредитному договору на 12 декабря 2016 г. в размере около 32,2 млн долларов основного долга и около 886 тыс. долларов просроченных процентов. Однако производство по делу прекратили, поскольку банк передал права по кредитному и ипотечному договорам ООО «Финансовая компания "Франк Поинт"».
В дальнейшем права по ипотечному договору перешли к ООО «Вог Трейд Ресурс», которое 10 апреля 2019 г. заключило с ООО «Вест Ойл Групп» договор о расторжении ипотечного договора. Соответствующая запись была внесена в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество Украины.
АНО «Фонд защиты вкладчиков», действуя в соответствии с Федеральным законом от 2 апреля 2014 г. № 39-ФЗ «О защите интересов физических лиц, имеющих вклады в банках и обособленных структурных подразделениях банков, зарегистрированных и (или) действующих на территории Республики Крым и на территории города федерального значения Севастополя», выплатил компенсации вкладчикам «Банка Форум», прекратившего деятельность в Крыму, и приобрел права кредитора к должникам банка. Фонд предъявил требование к ООО «Золотой Экватор» и ООО «Вест Ойл Групп» о погашении задолженности в сумме 1,18 млрд рублей. Неисполнение требования послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Крым с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Суды взыскали долг, но отказали в обращении взыскания на предмет ипотеки. Фонд подал жалобу в Верховный Суд, оспаривая отказ судов в обращении взыскания на заложенное имущество.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Крым частично удовлетворил иск, взыскав с ООО «Золотой Экватор» в пользу Фонда 145,8 млн рублей (сумму компенсационных и дополнительных компенсационных выплат вкладчикам), а в удовлетворении остальной части иска отказал.
В обращении взыскания на АЗС суд отказал, сославшись на ст. 4 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК о том, что ранее установленные обременения сохранялись только до 1 января 2017 г., а сведения об ипотеке в ЕГРН не внесены.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд изменил решение в части суммы взыскания, признав право Фонда на взыскание полной задолженности — 1,18 млрд рублей. При этом суд указал, что российское законодательство о ничтожности незарегистрированного залога не применимо к договорам ипотеки, заключенным по законодательству Украины, при реализации Фондом приобретенных прав кредитора. Однако в обращении взыскания на АЗС суд также отказал, опираясь на заключение эксперта от 5 мая 2025 г. № 37. Эксперт установил невозможность определения рыночной стоимости предмета ипотеки, поскольку оцениваемое здание прекратило существование и перестроено в новый современный автозаправочный комплекс с иными техническими показателями. Суд квалифицировал это как гибель заложенного имущества в соответствии с п. 1 ст. 354 ГК РФ.
Арбитражный суд Центрального округа оставил апелляционное постановление без изменения, согласившись с выводами о прекращении ипотеки вследствие гибели предмета залога.
Что думает заявитель
Фонд возразил против отказа в обращении взыскания на нежилое строение АЗС. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога.
В обоснование своей позиции Фонд сослался на п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». Согласно этому разъяснению, в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Суды нижестоящих инстанций допустили существенное нарушение норм материального права, необоснованно приравняв реконструкцию объекта к его гибели и тем самым лишив кредитора возможности получить удовлетворение из стоимости залогового имущества.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ Олег Шилохвост передал спор в Экономколлегию, назначив заседание на 18 мая 2026 г.
Почему это важно
В будущем определении Судебная коллегия попытается разграничить две практические ситуации: «гибель» предмета ипотеки и его переработку, реконструкцию или иное преобразование, отметил Павел Новиков, партнер, руководитель практики разрешения споров и банкротства Юридической фирмы «Меллинг, Войтишкин и Партнеры».
По его словам, сам по себе вывод о том, что прежний объект в первоначальном виде больше не существует, автоматически не означает, что залог подлежит прекращению, поскольку в разъяснениях Верховного Суда РФ прямо предусмотрено его сохранение и в отношении «нового» имущества. Передача жалобы на рассмотрение как раз показывает, что эти доводы признаны заслуживающими внимания, подчеркнул он.
В таком случае наиболее вероятный сценарий – отмена решения о невозможности обращения взыскания на заложенное имущество и направление спора на новое рассмотрение с указанием судам обратить внимание на преемственность обременения. Если позиция ВС РФ будет именно такой, это повысит защищенность залогодержателей от злоупотреблений контрагентов, у которых переданное в обеспечение имущество фактически сохраняется, но они предпринимают попытки вывести его из-под угрозы взыскания. Нижестоящие суды в подобных спорах будут вынуждены исследовать не только старое и новое техническое описание, но и то, возник ли новый объект из заложенного имущества, принадлежит ли он тому же залогодателю и имеются ли основания считать, что обременение прекратилось именно по закону, а не только из-за изменения формы вещи.
Это заметно снизит ценность сугубо формального аргумента о «гибели» объекта при реконструкции и сместит практику к содержательной оценке экономической и юридической преемственности залога, заключил Павел Новиков.
Можно предположить, что передача данного спора в Экономическую коллегию свидетельствует о намерении Верховного Суда РФ разрешить системную проблему квалификации существенной реконструкции объекта как основания для прекращения ипотеки, указал Иван Гузенко, адвокат, председатель МКА «Андреев, Каганский, Гузенко и Партнеры».
Нижестоящие инстанции, по его словам, проявили избыточный формализм, приравняв масштабную модернизацию и перестройку АЗС к физической «гибели» предмета залога. Судья ВС РФ справедливо усмотрел в этом нарушение фундаментального принципа следования залога за трансформированной вещью, прямо закрепленного в п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23. Представляется, что высшая инстанция планирует подтвердить приоритет экономического существа обязательства над его формально-техническими изменениями, спрогнозировал он.
Предполагаю, что СКЭС стремится пресечь практику злоупотребления правом со стороны заёмщиков, которые через реконструкцию объектов пытаются «очистить» свои активы от залогов. Если судебный акт будет принят в пользу Фонда, будет закреплен стандарт, согласно которому юридическая судьба ипотеки не зависит от изменения строительных характеристик, если функциональное назначение и принадлежность объекта сохраняются. Подобное решение окажет значительное влияние на практику споров о редевелопменте, лишая должников возможности искусственно прекращать залоговые права. Верховный Суд, вероятно, разъяснит, что для применения нормы о «гибели» залога требуется полная утрата его экономической ценности, а не его качественное обновление. Таким образом, передача дела является позитивным сигналом для банковского сектора, направленным на укрепление стабильности гражданского оборота.
Выбранный вектор защиты залогодержателя позволит достичь необходимого баланса интересов в делах, осложненных трансформацией предмета обеспечения, резюмировал Иван Гузенко.
По мнению Даниила Ермолаева, ведущего юрисконсульта Юридической компании «Юрэнергоконсалт», ключевой ошибкой судов нижестоящих инстанций, которая привела к вынесению решения об отказе в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, стал фактический вывод о «гибели» предмета залога, что в силу ст. 352 ГК РФ является одним из оснований для прекращения права залога.
Важно отметить, что предметом договора ипотеки являлась АЗС с определенными характеристиками (площадью, указанием составных частей, как, например: автомойка, навес). Вывод же судов о гибели предмета залога был основан лишь на одном доказательстве – заключении эксперта, из которого следует, что невозможно определить рыночную стоимость предмета ипотеки по причине того, что оцениваемое им здание (предмет договора ипотеки) фактически прекратило свое существование, так как на его месте построена АЗС с иными функциональными характеристиками. По моему мнению, указанное доказательство могло говорить лишь об отсутствии возможности определения текущей рыночной стоимости предмета договора ипотеки с прежними характеристиками (которые были указаны в договоре ипотеки), поскольку самим экспертом отмечено, что на этом же месте функционирует перестроенная АЗС с иными характеристиками, а значит, и имеющая иную рыночную стоимость.
По словам Даниила Ермолаева, следует отличать переработку или иное изменение заложенного имущества, в результате которого возникает новое имущество, от безвозвратной гибели предмета залога, после которой (или даже на месте которой в случае недвижимости) не возникает нового объекта имущества. В первом случае новое имущество считается находящимся в залоге, независимо от согласия сторон (п. 1 пп. 2 ст. 345 ГК РФ), во втором – возникает одно из оснований для прекращения права залога (ст. 352 ГК РФ).
Это, уточнил он, подтверждается и правовыми позициями Высшей судебной инстанции:
при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании или сооружении помещения вместо этих зданий или сооружений предметом залога становятся образованные помещения (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23);
имевшая место в данном случае реконструкция заложенного объекта в период действия договора залога не влечет за собой прекращение ипотеки, поскольку в таком случае заложенными являются вновь возникшие объекты (определение Верховного Суда РФ от 21 февраля 2019 г. № 305-ЭС16-20992).
Ввиду чего, делает вывод Даниил Ермолаев, вывод судов о гибели предмета залога не подтвержден имеющимися в деле доказательствами, а доводы истца о состоявшейся переработке предмета залога (перестройке АЗС в новую – с иными характеристиками) судами были не опровергнуты. На основании чего, полагает он, исковые требования истца будут удовлетворены при новом рассмотрении дела.
