Николай Котов обратился в суд с иском о признании недействительными публичных торгов по продаже заложенной квартиры и договора купли-продажи, заключенного с Сергеем Житовым. Торги были проведены по заниженной начальной цене (6 млн рублей), несмотря на то, что суд ранее установил иную цену (8,4 млн рублей) в рамках изменения порядка исполнения решения. Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав торги и сделку недействительными и применив последствия в виде возврата квартиры в собственность должника с обременением в пользу Котова. Однако суд не разрешил вопрос о возврате Сергею Житову уплаченных им за квартиру 5,1 млн рублей, применив фактически одностороннюю реституцию. Апелляция и кассация оставили решение без изменения. Заявитель жалобы Сергей Житов указал на нарушение судом положений статьи 167 ГК РФ о двусторонней реституции. Верховный суд РФ отменил апелляционное и кассационное постановления и направил дело на новое апелляционное рассмотрение, указав, что при признании торгов недействительными суд обязан применить двустороннюю реституцию и решить вопрос о возврате покупателю уплаченных денег.
Фабула
Решением Головинского районного суда города Москвы от 19 апреля 2021 года с П. в пользу Николая Котова была взыскана задолженность по договору займа в размере 3,5 млн рублей, проценты 2,4 млн рублей, а также обращено взыскание на заложенную квартиру путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой 6 млн рублей.
Впоследствии, определением того же суда от 29 декабря 2021 года, по заявлению Николая Котова начальная продажная цена квартиры была увеличена до 8,4 млн рублей.
Однако торги были проведены 9 февраля 2022 года организатором по первоначальной цене 6 млн рублей (после снижения до 5,1 млн рублей). Победителем торгов был признан Кирилл Рюмин, действовавший в интересах Сергея Житова, который и заключил договор купли-продажи от 10 февраля 2022 года и уплатил за квартиру 5,1 млн рублей.
Николай Котов обратился в суд с иском к ООО «Стройсервис», Сергею Житову и Кириллу Рюмину о признании торгов и договора недействительными и применении последствий недействительности сделки.
Что решили нижестоящие суды
Головинский районный суд города Москвы удовлетворил иск Николая Котова. Суд признал недействительными публичные торги, проведенные ООО «Стройсервис» 9 февраля 2022 года, и договор купли-продажи квартиры от 10 февраля 2022 года, заключенный между ТУ Росимущества в городе Москве и Сергеем Житовым.
Суд постановил возвратить квартиру в собственность П. с обременением в виде залога в пользу Николая Котова, указав, что это является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Московский городской суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в иске. Однако Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. При новом рассмотрении Московский городской суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, а Второй кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.
Что думает заявитель
Сергей Житов указал, что суд первой инстанции, признав торги и договор купли-продажи недействительными, применил последствия недействительности сделки неправильно – в виде односторонней реституции, возвратив квартиру должнику, но не решив вопрос о возврате Сергею Житову уплаченных им за квартиру 5,1 млн рублей.
По мнению заявителя, это прямо противоречит статье 167 Гражданского кодекса РФ и разъяснениям Пленума Верховного суда РФ, согласно которым при недействительности сделки применяется двусторонняя реституция, если иное не предусмотрено законом.
Житов также обращал внимание на то, что он является добросовестным покупателем, нарушения при проведении торгов допущены не по его вине, и оставление его без денежных средств при возврате квартиры нарушает его права и законные интересы.
Что решил Верховный суд
ВС указал, что судами допущено существенное нарушение норм материального права – неправильное применение последствий недействительности сделки. Сославшись на статью 449 и пункт 2 статьи 167 ГК РФ, а также на пункт 80 постановления Пленума ВС РФ № 25, Коллегия подчеркнула, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора и применение двусторонней реституции: каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Однако суд первой инстанции, признав сделку недействительной, указал только на возврат квартиры, а вопрос о возврате Сергею Житову уплаченных 5,1 млн рублей не рассмотрел и не обосновал применение односторонней реституции. При этом из объяснений представителей службы судебных приставов следовало, что денежные средства от реализации квартиры уже перечислены взыскателю (Николаю Котову).
ВС отметил, что данное нарушение является существенным, поскольку повлекло необоснованное ограничение прав добросовестного покупателя, и что суды апелляционной и кассационной инстанций это нарушение не устранили. Взаимные доводы сторон о злоупотреблении правом подлежат исследованию при новом рассмотрении.
Итог
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила акты нижестоящих судов, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Почему это важно
Как отмечает Денис Ершов, кандидат юридических наук, директор саморегулируемой организации «Союз организаторов торгов», суды нижестоящих инстанций не проигнорировали вопрос возврата денег покупателю и не отказались возвращать деньги. Они просто выбрали более безопасный и практичный механизм, чтобы защитить покупателя. Когда суд отменяет договор купли-продажи, по общему правилу стороны возвращаются в исходное положение: продавец получает квартиру обратно, а покупатель — деньги.
Но на практике с недвижимостью это не всегда работает гладко. Если сразу обязать продавца вернуть всю сумму, возникает риск: у него может не оказаться достаточно средств (в данном случае пристав при рассмотрении дела пояснил, что денежные средства были перечислены взыскателю), и покупатель останется без жилья и без денег. Поэтому суд иногда идет на компромисс: он возвращает квартиру собственнику, но одновременно признает за покупателем залоговое право на эту же квартиру. Смысл в том, что пока продавец не вернет деньги, квартира как бы «заблокирована» — покупатель имеет приоритетное право получить из ее стоимости причитающуюся ему сумму, если продавец попытается продать жилье или иным образом распорядиться им.
Другими словами, поясняет Денис Ершов, суд, оценивая все обстоятельства, может решить, что прямое денежное взыскание сейчас затруднительно, и потому закрепляет залог как гарантию. Возможно, предполагает эксперт, при новом рассмотрении суд апелляционной инстанции, помимо указания на необходимость применения последствий признания сделки недействительной, рассмотрит вопрос о порядке реализации таких последствий, хотя бы применительно к данному случаю, и установит, кто должен вернуть деньги: собственник, сторона по договору купли-продажи (ТУ Росимущества в городе Москве в лице ООО «Стройсервис») или фактический получатель — взыскатель Котов Н.В.
Мы приветствуем позицию Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, которая продемонстрировала строгий подход к соблюдению основополагающих принципов гражданского законодательства. Данное определение имеет принципиальное значение для формирования стабильной и справедливой практики проведения публичных торгов. Суд высшей инстанции четко указал на недопустимость применения односторонней реституции, когда при признании сделки недействительной у покупателя изымается приобретенное имущество, но при этом не решается вопрос о возврате уплаченных им денежных средств.
Это решение выступает важной гарантией защиты прав и законных интересов участников торгов, не допускающей ущемления имущественных прав лиц, действовавших добросовестно, считает Кирилл Ноготков. Возврат дела на новое рассмотрение, по его мнению, позволит восстановить справедливый баланс интересов всех сторон и укрепит доверие инвесторов и покупателей к институту публичных торгов.
Позиция Верховного суда, изложенная в определении от 23 июня 2026 года по делу № 5-КГ26-50-К2, является принципиально важной для защиты прав добросовестных приобретателей на публичных торгах. Суд указал, что при признании торгов недействительными по причинам, не связанным с действиями покупателя, недопустимо применять одностороннюю реституцию, ограничиваясь лишь возвратом имущества продавцу. Напротив, суд обязан одновременно решить вопрос о возврате покупателю уплаченной им денежной суммы, то есть применить двустороннюю реституцию.
