В рамках банкротства ООО «Лесные поляны» конкурсный управляющий в июне 2021 г. провел торги по продаже земельных участков в форме публичного предложения. Победителем стал Станислав Трипольский, который приобрел 30 участков, включая шесть спорных с расположенными на них объектами инфраструктуры — водозаборным узлом, очистными сооружениями, дорогами и инженерными сетями. Администрация Одинцовского городского округа в июле 2024 г. оспорила торги, указав, что социально значимые объекты должны продаваться на конкурсе с обязательством покупателя заключить соглашение об их надлежащем содержании. Три судебные инстанции отказали администрации, сославшись на недоказанность нарушений и пропуск годичного срока исковой давности. Администрация Одинцовского городского округа и ТСН «Звенигород Парк» пожаловались в Верховный Суд, указав, что срок следует исчислять с момента регистрации перехода права собственности (март 2024 г.), а не с даты торгов, и подчеркнув факт распоряжения покупателем объектами водоснабжения как своими собственными. Судья ВС РФ Иван Разумов передал спор в Экономколлегию (дело № А41-85213/2016).
Фабула
В рамках дела о банкротстве ООО «Лесные поляны» конкурсный управляющий провел торги по продаже имущества должника в форме публичного предложения. По итогам торгов, оформленных протоколом от 24 июня 2021 г., победителем по лоту № 1 (30 земельных участков) признали Станислава Трипольского. С ним 29 октября 2021 г. заключили договор купли-продажи, а 25 февраля 2022 г. — дополнительное соглашение. Переход права собственности на участки зарегистрировали только 11 марта 2024 г.
Среди проданных участков оказались шесть, которые, по мнению администрации Одинцовского городского округа Московской области, содержали социально значимые объекты: строение для размещения охраны (участок 1176), артезианские скважины (участок 1426), очистные сооружения (участок 573), площадку для накопления ТКО, газорегуляторный пункт, подстанцию и тепловой пункт (участок 1138), внутрипоселковые дороги, уличное освещение, линии электропередач, трубы водоснабжения и водоотведения, газовые трубы и волоконно-оптические линии связи (участки 1084 и 1181).
Районная администрация 1 июля 2024 г. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании торгов недействительными. Она указала, что при их проведении нарушили порядок реализации социально значимых объектов, установленный п. 4 и 4.1 ст. 132 Закона о банкротстве. Согласно этим нормам социально значимые объекты продают на торгах в форме конкурса с условиями: покупатель обязуется заключить с органом местного самоуправления соглашение о надлежащем содержании и использовании объектов по целевому назначению, а орган местного самоуправления вправе расторгнуть соглашение при его существенном нарушении и изъять объекты в муниципальную собственность.
Администрация также попросила применить последствия недействительности торгов и заключенного договора — обязать Станислава Трипольского возвратить в конкурсную массу шесть земельных участков с находящимися на них объектами.
ТСН «Звенигород Парк» ходатайствовало о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Суд отклонил это ходатайство.
Три судебные инстанции отказали администрации, сославшись на недоказанность нарушений и пропуск годичного срока исковой давности. Администрация Одинцовского городского округа и ТСН «Звенигород Парк» пожаловались в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявления администрации. Суд пришел к выводу, что факт нарушения порядка проведения торгов не доказан. Одновременно суд установил, что на участках 573, 1426 и участке с кадастровым номером 50:20:0080220:1425 находятся водозаборный узел и очистные сооружения, обслуживаемые товариществом.
Согласно письмам территориального управления Ершовское районной администрации указанный водозаборный узел обеспечивает водой жильцов многоквартирного дома и общежития (дома 66 и 91 на улице Заречной в деревне Иваньево), а также колонку для жителей индивидуального жилого сектора. Хозяйственно-бытовые стоки от этих домов поступают на очистные сооружения.
Суд указал, что после подведения итогов торгов Станислав Трипольский передал водозаборный узел и очистные сооружения в аренду ТСН «Звенигород Парк» по договорам от 1 октября 2021 г. На этом основании суд заключил, что покупатель использует имущество в соответствии с целевым назначением и препятствий для водоснабжения и водоотведения не имеется.
Нахождение на спорных участках других объектов (внутрипоселковых дорог, освещения, инженерных сетей), перечисленных администрацией, по мнению суда, опровергалось выписками из ЕГРН.
Кроме того, суд констатировал пропуск районной администрацией годичного срока исковой давности по п. 1 ст. 449 ГК РФ. В привлечении товарищества к участию в деле суд отказал, указав, что оно, имея самостоятельный интерес в определении судьбы участков, могло подать отдельный иск.
Десятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа оставили определение первой инстанции без изменения.
Что думает заявитель
Администрация Одинцовского городского округа и ТСН «Звенигород Парк» указали, что срок не пропущен. Торги состоялись в июне 2021 г., однако переход права собственности к Станиславу Трипольскому был зарегистрировали только 11 марта 2024 г. Администрация обратилась в суд 1 июля 2024 г. — в пределах года с момента, когда нарушение ее прав стало реальным.
Также заявители указали, что из установленных судами обстоятельств прямо следует факт реализации на торгах социально значимых объектов. После торгов Станислав Трипольский стал относиться к водозаборному узлу и очистным сооружениям как к своим собственным — сдавал их в аренду товариществу. Эти объекты упомянуты в публикации о результатах торгов. Водозаборный узел и очистные сооружения используются для водоснабжения и водоотведения членов ТСН «Звенигород Парк» (жителей коттеджного поселка) и домов в деревне Иваньево.
Заявители посчитали, что суды ошибочно отказали в истребовании доказательств, которые подтверждали бы социальную значимость иных объектов на спорных участках — внутрипоселковых дорог, уличного освещения и инженерных сетей.
Наконец, по мнению подателей жалоб, оснований для отказа в привлечении ТСН «Звенигород Парк» к участию в деле в качестве третьего лица не имелось.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС РФ Иван Разумов передал спор в Экономколлегию, назначив засседание на 13 апреля 2026 г.
Почему это важно
Социально ориентированный подход в правоприменительной практике, пожалуй, можно назвать современной тенденцией судебной системы, отметила Наталья Ершова, генеральный директор Организатора торгов «Доброторг».
Как правило, в таких делах именно срок исковой давности приносится в жертву ради защиты публичного интереса, указала она. Так, в частности, было в недавнем споре о признании торгов недействительными по делу о банкротстве ООО «Абсолют», где торги были признаны недействительными по иску Администрации г.о. Мытищи, поданному далеко за пределами императивного срока, установленного п. 1. ст. 449 ГК РФ.
На наш взгляд, императивные нормы являются фундаментом правовой системы страны и не могут преодолеваться даже в целях защиты публичных интересов. Публичные образования не должны получать необоснованные преимущества в реализации права на судебную защиту, поскольку иное попирает основополагающие принципы гражданского судопроизводства – принципы равноправия и состязательности сторон, а также способно привести к существенной дестабилизации гражданского оборота в целом. Судебные акты, вынесенные тремя инстанциями, являются абсолютно законными и обоснованными. Суды правильно установили фактические обстоятельства дела и соблюли баланс интересов всех заинтересованных лиц, в том числе приняли во внимание то обстоятельство, что победитель торгов, действуя добросовестно, еще в 2021 г. передал социально значимые объекты в аренду товариществу собственников недвижимости «Звенигород Парк», которые непосредственно используют указанные объекты для обеспечения нужд жителей данного коттеджного поселка.
По ее словам, отдельно необходимо отметить и то, что проведение торгов в форме конкурса требовалось лишь для нескольких земельных участков, на которых расположены социально значимые объекты, в то время как в состав лота были включены 30 земельных участков. При указанных обстоятельствах, представляется, что признание недействительными торгов в полном объеме является негативным последствием, которое несоразмерно допущенному нарушению.
«Надеемся, что при рассмотрении указанного спора Верховный Суд найдет ту меру весов, при которой сохранится баланс между защитой публичных интересов и непоколебимостью императивных норм действующего законодательства», – заключила Наталья Ершова.
По мнению Тимура Насретдинова, генерального директора ЭТП «Центр Дистанционных Торгов», в случае отмены актов Верховный Суд сформулирует важный правовой подход: при банкротстве предприятий, владеющих инфраструктурой жизнеобеспечения, суды обязаны исследовать фактическое использование объектов, а не ограничиваться формальными признаками. Это предотвратит попытки обойти установленные законом ограничения на продажу социально значимых имуществ путем их реализации, подчеркнул он.
Суд укрепит позицию муниципалитетов по защите публичных интересов и будет обязывать арбитражных управляющих выявлять такие объекты и выставлять их на торги исключительно в порядке конкурса с условиями об их содержании.
По поводу истечения срока исковой давности по судебной практике требование об оспаривании договора, заключенного по результатам торгов, является дополнительным по смыслу ст. 207 ГК РФ по отношению к требованию о признании недействительными торгов, поэтому срок исковой давности по первому требованию считается истекшим в момент истечения второго, констатировал Алексей Китов, коммерческий директор ЭТП «МЭТС».
Несмотря на то что протокол о результатах торгов был сформирован 24 июня 2021 г., суды склоняются к отсчету срока исковой давности с момента окончательной регистрации права собственности, которая в данном случае была осуществлена 11 марта 2024 г. Таким образом, по его словам, Верховный Суд в данной части верно отметил неправоту судов первой и апелляционной инстанций, основываясь на актуальной практике и более лояльном отношении к заявителям.
Факт того, что новый собственник передал водозаборный узел и очистные сооружения в аренду товариществу по договорам от 1 октября 2021 г. не на пользу истцам: непонятно, что не устраивает в этом случае товарищество, ведь узел в их распоряжении и используется по целевому назначению, отметил Алексей Китов.
Факт отказа предыдущими судебными инстанциями в привлечении товарищества к делу и необходимости подачи отдельного иска вообще непонятен: предмет спора тот же, ответчик тот же, интерес схож с интересом истца администрации. В непринятии доказательств также нет оснований.
По его словам, ключевым моментом в процессе реализации лота в данном случае является форма проведения торгов, однако суды практически не рассматривали данный вопрос, а здесь в соответствии с п. 4 ст.132 торги должны были проходить в форме конкурса с условиями об обязательствах покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование купленных объектов в соответствии с их целевым назначением. Это является серьезным нарушением организатора торгов и основанием для их отмены и, если сделать на этом акцент со стороны истцов, настоять на принятии доказательств, подтверждающих социальную значимость объектов, которые у них не приняли ранее, то торги отменят при повторном рассмотрении, резюмировал он.
Подытожив, стоит отметить, что организаторам (и уж тем более привлеченным профессиональным специалистам) нужно серьезнее относиться к требованиям 127-ФЗ, в котором перечислены различные формы проведения торгов в зависимости от категорий продаваемого имущества, а не продавать все по одному шаблону.
