Татьяна Передерий и Сергей Галахов с 31.12.2015 состояли в браке и в 2017 году приобрели квартиру в Московской области с использованием кредита АО «Райффайзенбанк» и средств материнского капитала 453 тыс. рублей. Галахов 15.09.2017 дал нотариальное обязательство оформить квартиру в общую собственность супруги и детей, однако обязательство не исполнил. При этом в июле 2022 года Сергей Галахов продал квартиру Инге Мазиной за 13,2 млн рублей, из которых 10,5 млн рублей предоставил банк ВТБ по кредитному договору с ипотекой. Люберецкий городской суд Московской области признал договор купли-продажи недействительным и признал право собственности на квартиру за Татьяной Передерий 64/100 доли, за детьми по 2/100 доли и за Сергеем Галаховым 32/100 доли. При этом горсуд частично удовлетворил иск банка ВТБ и обратил взыскание только на 32/100 доли Сергея Галахова. Московский областной суд отменил решение в части обращения взыскания и обратил взыскание на всю квартиру. Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения. Верховный суд указал, что апелляция вошла в противоречие с ранее установленными обстоятельствами и нарушила конституционное право на жилище несовершеннолетних. Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое апелляционное рассмотрение (4-КГ26-69-К1).
Фабула
Татьяна Передерий и Сергей Галахов состояли в браке с 31.12.2015. В браке родился сын, также у Татьяны Передерий есть несовершеннолетний сын.
В период брака на основании договора купли-продажи от 21.02.2017 Передерий и Галахов купили квартиру в Московской области с использованием кредитных денежных средств АО «Райффайзенбанк» в размере 5,7 млн рублей и собственных денежных средств 1,4 млн рублей.
В связи с рождением второго ребенка родители также получили право на материнский капитал 453 тыс. рублей. Поэтому Передерий и Галахов подали в АО «Райффайзенбанк» заявление о погашении основного долга за счет средств материнского капитала.
При этом в сентябре 2017 года Сергей Галахов дал нотариальное обязательство оформить квартиру в общую собственность супруги и детей в течение шести месяцев после снятия обременения. Ипотечный кредит был полностью погашен 04.08.2021 и закладная была передана Галахову. Однако взятое обязательство о наделении Татьяны Передерий и детей долями Галахов не исполнил.
В июле 2022 года Сергей Галахов заключил договор купли-продажи квартиры с Ингой Мазиной, при этом стоимость квартиры составила 13,2 млн рублей, из которых 10,5 млн рублей были предоставлены банком ВТБ.
В сентябре 2023 года Люберецкий городской суд Московской области признал договор купли-продажи недействительным, прекратил право собственности Инги Мазиной, взыскал с Сергея Галахова в пользу Инги Мазиной 13,2 млн рублей, признал право собственности на квартиру за Татьяной Передерий 16/1000 доли, за детьми по 16/1000 доли, а за Сергеем Галаховым 952/1000 доли.
Московский областной суд изменил решение в части суммы, взысканной с Сергея Галахова в пользу Инги Мазиной, до 12,4 млн рублей, а также в части размера долей. Суд обратил взыскание на всю квартиру. Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.
Что решили нижестоящие суды
Люберецкий городской суд Московской области частично удовлетворил иск банка ВТБ и встречный иск Татьяны Передерий. Суд расторг кредитный договор и взыскал с Инги Мазиной в пользу ВТБ задолженность 11,3 млн рублей. Суд также обратил взыскание на заложенное имущество в виде 32/100 доли в праве на квартиру, принадлежащие Сергею Галахову, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 3,5 млн рублей. Суд прекратил право залога ВТБ на доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие Татьяне Передерий 64/100 доли и детям по 2/100 доли.
Московский областной суд отменил решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на заложенное имущество 32/100 доли и принял новое решение. Апелляция обратила взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 11,1 млн рублей. В остальной части решение было оставлено без изменения.
Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения.
Что думает заявитель
Татьяна Передерий указала, что апелляция отменила решение суда первой инстанции в части внесения изменений в ЕГРН в виде погашения записи об ипотеке в отношении принадлежащих Передерий и детям долей в праве собственности на квартиру. Заявитель подчеркнула, что апелляция приняла решение об обращении взыскания на всю квартиру, чем вошла в противоречие с ранее установленными судом обстоятельствами. Тем самым апелляция нарушила конституционное право на жилище несовершеннолетних, которые не являлись стороной договора купли-продажи.
Что решил Верховный суд
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда указала, что в соответствии с пунктом 1 статьи 807 и пунктом 1 статьи 809 ГК РФ по договору займа одна сторона передает другой стороне деньги, а заемщик обязуется возвратить такую же сумму и уплатить проценты. Пунктом 1 статьи 334 и пунктом 1 статьи 338 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Согласно статьям 1 и 3 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Верховный суд подчеркнул, что при вынесении определения по настоящему делу, отменяя решение суда первой инстанции в части внесения изменений в ЕГРН в виде погашения записи об ипотеке в отношении принадлежащих Татьяне Передерий и детям долей в праве собственности на квартиру, и принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество в виде всей квартиры, суд апелляционной инстанции вошел в противоречие с ранее установленными судом обстоятельствами. ВС признал подобный формальный подход к рассмотрению дела, предметом которого является в том числе конституционное право на жилище несовершеннолетних, которые не являлись стороной договора купли-продажи, идущим вразрез с фундаментальными задачами правосудия в Российской Федерации.
Итог
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила апелляционное определение Московского областного суда и определение Первого кассационного суда общей юрисдикции, и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Почему это важно
Определение Верховного суда РФ от 15.09.2026 № 4-КГ26-69-К1 посвящено пределам защиты добросовестного приобретателя, комментирует Юлия Иванова, управляющий партнер юридической компании «ЮКО». В соответствии с положениями абзаца второго пункта 2 статьи 335 ГК РФ, даже если вещь была передана в залог неуполномоченным лицом (в том числе получившим вещь по недействительной сделке), залог сохраняется при соблюдении следующих условий, напоминает Юлия Иванова:
залогодержатель является добросовестным (не знал и не должен был знать о пороках приобретения вещи залогодателем и передачи в залог, не имел возможности, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, установить соответствующие пороки сделки по передаче вещи);
вещь выбыла из владения собственника по его воле (Определения Верховного суда РФ от 10.07.2018 № 14-КГ18-9 и от 24.01.2017 по делу № 310-ЭС16-14179).
В рассмотренном споре оба условия не были соблюдены. Ранее в судебном порядке было установлено, что вещь (квартира) выбыла из владения помимо воли части собственников (супруги продавца и несовершеннолетних детей), вследствие чего применение последствий недействительности сделки выразилось в признании долевой собственности продавца, его супруги и двух несовершеннолетних детей. Но поскольку воля на отчуждение квартиры была только у одного продавца, при рассмотрении спора об обращении взыскания на квартиру как предмет ипотеки суд первой инстанции правомерно распространил защиту добросовестного залогодержателя только в части доли продавца.
Между тем, добавляет Юлия Иванова, поскольку квартира была отчуждена помимо воли супруги и двух детей, залог не мог распространяться в отношении их долей и сохраниться на квартиру в целом.
По мнению Марии Куренковой, партнера юридического бюро «ЛОББИ», позиция ВС заслуживает поддержки, поскольку обеспечивает последовательную защиту прав собственников. Основное правовое значение определения эксперт видит в подтверждении недопустимости пересмотра преюдициально установленных обстоятельств при разрешении последующего спора между теми же лицами.
Обращение взыскания на предмет ипотеки не может служить способом преодоления обстоятельств вне предусмотренных законом процедур пересмотра судебных актов. Указание на конституционное право несовершеннолетних на жилище дополнительно подчеркивает необходимость комплексного подхода к рассмотрению подобных вопросов.
Вместе с тем мотивировка определения требует разграничения преюдициальных обстоятельств и самостоятельной правовой оценки сохранения залога. Очевидно, что установление принадлежности долей в праве собственности само по себе не разрешает вопроса о возможности их обременения. Представляется, что более подробный анализ соотношения ранее установленных обстоятельств с положениями пункта 2 статьи 335 ГК РФ о добросовестном залогодержателе способствовал бы определенности правоприменения. В связи с этим рассматриваемое определение безусловно не дает оснований для вывода об общем запрете обращения взыскания на доли несовершеннолетних либо на жилые помещения, приобретенные с использованием материнского капитала.
Практическое значение позиции Верховного суда, по словам Марии Куренковой, заключается прежде всего в повышении требований к мотивированности судебных актов по спорам о пределах ипотечного обременения. Для кредитных организаций данная позиция подтверждает значимость проверки истории приобретения недвижимости, использования средств материнского капитала и исполнения обязательств по выделению долей.
«В данной ситуации ярко подсвечивается проблема отсутствия полного контроля за выделением долей в ипотечных квартирах в связи с использованием материнского капитала и негативных последствий, которые могут получить участники сделок. Видится, что вопрос дополнительного правового регулирования и контроля данного элемента, является актуальным и требует доработки», — резюмирует Мария Куренкова.
