Управление Росреестра по Москве назвало три основные причины, по которым сделки с жильем признаются недействительными.
занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи по просьбе продавца;
короткий срок владения недвижимостью, который увеличивает вероятность притязаний со стороны третьих лиц;
банкротство продавца, при котором сделка может быть оспорена как подозрительная.
Самой частой причиной является занижение стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Продавец просит указать в договоре цену ниже реальной и покупатель соглашается на это условие.
Артем Коротаев, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве, пояснил, что такая схема несет серьезные риски для покупателя. На суде обязательно выяснится, что покупатель знал о заниженной цене, поскольку в договоре стоит его подпись. Это означает, что он сознательно допустил правонарушение.
Если суд признает такую сделку недействительной, продавец получит квартиру обратно и вернет покупателю деньги, но только в сумме, указанной в договоре. Разницу между реально уплаченной и зафиксированной в договоре суммой покупатель потеряет.
Вторая причина — короткий срок владения объектом недвижимости. Чем меньше времени продавец владеет недвижимостью, тем выше вероятность появления притязаний со стороны третьих лиц. Соответственно, возрастает и риск признания сделки недействительной.
Третья причина — банкротство продавца. Сделку, совершенную должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия такого заявления, арбитражный суд может признать недействительной. Это возможно при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).
Проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства, можно с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Ведомство рекомендует делать это до совершения сделки.
В управлении Росреестра по Москве также разъяснили различия между ничтожными и оспоримыми сделками, сообщил Интерфакс. Ничтожная сделка недействительна с момента заключения без решения суда, поскольку нарушает закон. Примером является мнимая сделка. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года в соответствии со ст. 181 ГК РФ.
Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны. Основанием для оспаривания может стать совершение сделки под влиянием обмана или угрозы. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год.
Почему это важно
Действительно, указанные причины являются существенными для судов при принятии решений о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными, особенно, если присутствует одновременно несколько причин, отметила Юлия Лисова, советник Юридической компании «А2К Лигал».
По ее словам, есть и иные причины: аффилированность сторон договора, наличный расчет при совершении сделки и др. Кроме того, на судебную систему также могут оказывать некоторое влияние общественный резонанс и иные критерии – например, обсуждаемое «дело Долиной» позволило остановить так называемый пенсионный терроризм продавцов недвижимости, заявляющих после совершения сделки о том, что сделка совершена под влиянием мошенников.
Указанное дело в некоторой степени охладило интерес потенциальных покупателей от приобретения жилья на вторичном рынке у лиц преклонного возраста, а также способствовало проявлению должной осмотрительности со стороны покупателей такой недвижимости и обсуждению законодательных инициатив (например, об ограничении вплоть до запрета наличных расчетов по сделкам с недвижимостью), подчеркнула Юлия Лисова.
С изменением субъектного состава Верховного Суда РФ он, по словам Юлии Лисовой, задает «тренды», касающиеся применения должной осмотрительности при совершении сделок с недвижимостью своими судебными актами. Несмотря на то что де-юре в России не прецедентное право, позиции Верховного Суда РФ оказывают влияние на мнение судей нижестоящих судов при принятии ими решений по конкретным делам, но необходимо помнить об индивидуальном подходе при обсуждении условий сделок с недвижимостью.
Не всегда, предупредила она, вышеуказанные Росреестром причины могут гарантированно привести к признанию сделки недействительной. Так, например, совершение сделки продавцом накануне возбуждения в отношении него процедуры банкротства, но при этом с неаффилированным лицом и по рыночной стоимости недействительности сделки не влечет.
Верховный Суд, напомнила она, в определении от 17 апреля 2026 г. № 307-ЭС25-13338, при отмене ранее вынесенных нижестоящими инстанциями судебных актов о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, как совершенной по заниженной стоимости (более чем на 40 % относительно рыночной), посчитал возможным признать кадастровую стоимость квартиры, которая намного ниже цены договора, равнозначным встречным предоставлением. Кроме того, ВС усмотрел в действиях покупателя по истребованию у продавца заверений об отсутствии у продавца неисполненных обязательств, признаков неплатежеспособности, дел о банкротстве, намерений на подачу заявлений о банкротстве в течение ближайших трех лет, проявление разумности и осмотрительности.
Продажа недвижимости по заниженной стоимости может быть поддержана судом в случае, если такая продажа осуществлена при наличии важных причин (необходимость денежных средств для личных / семейных нужд (на лечение и пр.), переезд в другой регион / страну и по иным уважительным причинам). По аналогичным причинам, а также, например, в случае последующего оперативного улучшения продавцом своих жилищных условий за счет вырученных от продажи недвижимости средств, может быть признана судом законной продажа недвижимости, находящегося во владении короткий срок. В любом случае, покупателю и продавцу при совершении сделок с недвижимостью необходимо по возможности максимально подготовиться к сделке и заранее митигировать риски признания сделки недействительной путем включения в договор необходимых формулировок, осуществления due diligence в отношении объекта недвижимости и личности продавца и покупателя.
Данные статистики Росреестра о признании сделок недействительными – лишь «верхушка айсберга», констатировал Кирилл Карпов, старший юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса Юридической компании «Пепеляев Групп».
Даже в перечисленных основаниях недействительности сделок, по его мнению, есть огромное количество исключений из общих правил:
понятие «неравноценности» является оценочным;
необходимость учета иных обстоятельств совершения сделки помимо формального отклонения цены (п. 7 Обзора ВС РФ от 25 апреля 2025 г.);
выяснение вопроса появления у жилья исполнительского иммунитета, что может быть основанием для отказа в признании сделки недействительной (п. 20 Обзора ВС РФ от 18 июня 2025 г.) и т.д.
Судебная практика в данных вопросах не стоит на месте и постоянно развивается, что подтверждает ссылка на Обзоры ВС РФ от 2025 г., сообщил он. Чаще встречается совершение нескольких сделок по отчуждению имущества.
О притворности такой цепочки сделок по отчуждению имущества, по его словам, могут свидетельствовать те же факты, указанные Росреестром для оспаривания сделок:
отчуждение имущества по заниженной стоимости;
недоступные независимым участникам гражданского оборота условия — отсрочка платежа, отказ от права залога продавца и др.;
короткий период владения имуществом продавцом.
Если не удастся доказать наличие притворной цепочки сделок, то для возврата имущества будет недостаточно оспаривания сделки и необходимо будет обращаться с иском об истребовании к текущему собственнику. Тогда уже начинается исследование добросовестности приобретателя и возмездности приобретения им имущества и целый раздел судебной практики по «мнимым собственникам – соломенным человечкам».
Приведенный перечень причин признания сделок с жильем недействительными оставляет довольно странное впечатление, полагает Андрей Ганзеев, старший юрист Юридической компании «Бубликов и партнеры». Тезисы, по его словам, выглядят поверхностными, тогда как действительно распространенные проблемы практически не затронуты.
Первая причина, обозначенная как «самая частая», скорее, описывает возможную мошенническую схему, чем причину для признания сделки недействительной, отметил он. Само по себе занижение цены в договоре обычно создает прежде всего налоговые риски. Из комментария следует, что речь идет о ситуации, когда сам продавец, ранее настоявший на указании заниженной цены, впоследствии пытается оспорить сделку, рассчитывая вернуть квартиру в порядке реституции, а покупателю – лишь сумму, формально указанную в договоре. Сразу возникает вопрос: действительно ли подобные иски массово удовлетворяются судами? Без примеров судебной практики или хотя бы статистики такое утверждение выглядит крайне спорным, указал Андрей Ганзеев.
Вторая причина, продолжил он, и вовсе звучит как философское наблюдение: «чем меньше срок владения — тем выше вероятность возникновения притязаний». Вероятно, авторы связывают это с течением срока исковой давности: пока срок не истек, сохраняется и риск предъявления требований, предположил Андрей Ганзеев.
Однако такой подход, по его мнению, трудно назвать универсальным. Например, применительно к жилью от застройщика срок владения сам по себе ни на что влияет. Поэтому тезис выглядит слишком расплывчатым для категории «основных причин». С рисками оспаривания сделок в рамках банкротства нельзя не согласиться. Однако и здесь комментарий заметно упрощает проблему. Указание только на п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве и годичный период подозрительности создает неполную картину, констатировал он.
На практике сделки нередко оспариваются и по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве как совершенные с целью причинения вреда кредиторам, где период подозрительности составляет уже три года. Особенно актуально это для сделок с расчетами наличными денежными средствами. В таких случаях под сомнение может ставиться сам факт оплаты, а договор купли-продажи фактически рассматриваться как прикрывающее дарение соглашение. Именно подобные споры сегодня широко распространены в банкротной практике, однако в комментарии они практически не затронуты. В итоге возникает сомнение, что перечисленные причины действительно можно назвать основными. Первые две выглядят, скорее, искусственно выведенными, а третья раскрыта слишком поверхностно. Если же рекомендации Росреестра рассчитаны на широкий круг лиц, их практическая ценность представляется весьма ограниченной. При этом о действительно болезненных и актуальных основаниях признания сделок с жильем недействительными фактически не сказано ни слова.
