Торгово-развлекательные центры в России переживают глубокий кризис: большинство из них либо уже обанкротились, либо находятся в предбанкротном состоянии. Об этом заявил член-корреспондент РААСН, заместитель президента Российской академии архитектуры и строительных наук Дмитрий Климов, выступая на сессии «Архитектурный код эпохи: национальное наследие и устойчивое градостроительство в условиях глобального сотрудничества» в рамках международного экономического форума «Россия — исламский мир: Казань Форум» 2026, рассказал «Интерфакс».
По его словам, после пандемии ТРЦ не смогли восстановиться и «уходят в небытие», в отличие от общественно-деловых пространств. Климов подчеркнул, что ключевым драйвером для ТРЦ сейчас является индустрия впечатлений. По мнению эксперта, за этим направлением будущее, поскольку эмоции остаются самым важным фактором, необходимым человеку для развития.
Статистика подтверждает масштаб проблемы. По итогам I квартала 2026 г. объем нового строительства торговых центров в стране составил всего 22,8 тыс. кв. м: 15,7 тыс. кв.м в регионах и 7,1 тыс. кв. м — в Москве, при нулевом показателе в Санкт-Петербурге. По сравнению с аналогичным периодом 2025 г. объем ввода сократился в восемь раз. Настолько низкий уровень нового строительства торговых площадей фиксируется впервые с 2004 г., когда показатель составлял 14 тыс. кв. м.
Ситуация ставит перед девелоперами и городскими властями вопрос о переосмыслении функции крупных торговых объектов. Формат, который на протяжении двух десятилетий был основой потребительской инфраструктуры российских городов, утрачивает актуальность, а новое строительство практически остановилось.
Почему это важно
Ситуация с банкротствами торгово-развлекательных центров действительно близка к критической, и заявление Дмитрия Климова отражает реальный тренд на рынке коммерческой недвижимости, согласился Максим Борисов, управляющий партнер Юридической компании IMPRAVO.
Высокий риск массовых банкротств, по его словам, объясняется совокупностью факторов, среди которых рост налоговой нагрузки и высокая закредитованность ТРЦ. Сказался и отложенный эффект от кардинального изменения покупательского пути, когда рынок разделился на онлайн и офлайн аудиторию. В результате трафик физических посетителей в торговых центрах сократился в разы, что подорвало их операционную устойчивость, указал он.
Дополнительным ударом, подчеркнул Максим Борисов, стала масштабная ротация арендаторов, когда многие международные бренды ушли, а их замена не всегда восполнила поток покупателей. Количество официальных банкротств пока не носит лавинообразный характер, но число центров, находящихся на грани, исчисляется десятками процентов от общего объема площадей.
Основным способом спасения от банкротства становится привлечение трафика за счет дополнительной ценности, включая полную смену концепции или репозиционирование ТРЦ, полагает он.
С юридической точки зрения, многие центры пересматривают условия договоров аренды, смягчая традиционно жесткие требования к арендаторам, чтобы общая заполняемость ТРЦ поддерживалась на высоком уровне. В случае, если процедура банкротства уже запущена, то ключевым выходом становится заключение мирового соглашения с рассрочкой исполнения обязательств. Также активно практикуется поиск инвестора, который в качестве третьего лица погасит задолженность и тем самым остановит процедуру банкротства. Но вместе с тем на рынке сохраняются стратегические инвесторы, которые готовы приобрести с торгов актив в виде торговых площадей по сниженной стоимости, а затем уже применить меры по смене концепции и управляющей компании, фактически реанимируя бизнес.
Современный высокий уровень цифровизации фактически снижает трафик клиентов ТРЦ, констатировал Артур Шаповалов, партнер Юридической компании Baza Legal.
Стриминг-сервисы, маркетплейсы, быстрая доставка продуктов заменяют собой необходимость посещения специальных торговых комплексов. И хотя в целом ситуацию сложно назвать радужной, она на данный момент, по его словам, не представляется совсем уж критичной. На протяжении последних пяти лет подобные разговоры о предбанкротном состоянии ТРЦ ведутся постоянно, заметил он.
Пока что массовой волны банкротств не наблюдается, хотя финансовое состояние многих объектов является напряженным. Набившая оскомину проблема ключевой ставки, осложняющая как обслуживание долгов действующих объектов, так и запуск новых проектов, налоговая нагрузка (в том числе, налог на имущество), отсутствие большинства зарубежных брендовых магазинов и названная ранее цифровизация только увеличивают риски. Также помимо рисков, связанных со снижением интереса у потребителей, отсутствие массового строительства новых ТЦ вызвано кризисом, наблюдаемом в строительной сфере. Нельзя не отметить и фактор перенасыщения рынка. Во многих городах существующий объем торговых площадей уже превышает текущий спрос. При этом рестораны, пространства для квизов, стендапов, фитнес-залы, картинги и другие форматы досуга предлагают эксклюзивные офлайн-услуги.
Таким образом, заключил он, основным спасением от банкротств в будущем будет являться переориентация бизнеса на более развлекательный, чем торговый, характер. В этом ключе вывод Дмитрия Климовича ему представляется справедливым.
Практика показывает, что значительная часть ТРЦ сталкивается с падением заполняемости, снижением арендных платежей и ростом эксплуатационных расходов, что приводит к образованию значительных долгов перед банками и поставщиками услуг, отметил Олег Меркер, генеральный директор Юридического бюро «ЛОББИ».
Новое строительство практически остановилось, что подтверждает утрату инвестиционной привлекательности сегмента и отсутствие ожиданий его быстрого восстановления. Для собственников таких объектов, по его словам, все острее становится необходимость юридической реструктуризации обязательств и оценки рисков банкротства. Во многих случаях ситуация осложняется наличием залогов и обязательств перед финансовыми организациями, что приводит к сложным переговорам и затяжным судебным процессам. При этом использование классических инструментов антикризисного управления становится менее эффективным из‑за снижения стоимости активов и падения их доходности, предупредил Олег Меркер.
Арендаторы также оказываются в зоне риска: снижение трафика и продаж делает выполнение арендных обязательств затруднительным, что ведет к росту количества споров о пересмотре условий договоров. Все чаще применяются механизмы изменения условий аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, а также инструменты защиты от одностороннего повышения финансовой нагрузки. С точки зрения перспектив защиты интересов участников рынка особое значение приобретает раннее юридическое сопровождение, подчеркнул он.
Для собственников ТРЦ приоритетом, по его мнению, становится разработка стратегии сохранения имущественного комплекса: реструктуризация долга, инициирование процедур наблюдения или переговоры о внесудебном урегулировании. Одновременно с этим важным направлением является изменение функционального назначения объектов — переход к форматам развлечений, спортивных пространств, офисов или многофункциональных центров. Такой подход требует правовой экспертизы, согласования изменений и соблюдения градостроительных требований, резюмировал он.
В ближайшие годы судебная практика в сфере банкротства коммерческой недвижимости, арендных споров и трансформации объектов будет активно развиваться. Учитывая масштаб проблем, юридическое сообщество может ожидать роста количества дел о несостоятельности ТРЦ, расширения набора используемых правовых механизмов и появления новых подходов к защите интересов кредиторов, арендаторов и собственников.
Банкротство торгово-развлекательных центров в России пока не приобрело массового характера и скорее является ожидаемым событием, нежели уже состоявшимся, считает Анастасия Олехнович, руководитель практики Банкротства и финансового оздоровления Консалтинговой группы «Мальгора».
Действительно, с учетом перехода торговли в онлайн, количество арендаторов снижается, что приводит к падению выручки собственника и, как следствие, к сложностям расчетов с кредиторами. Следует при этом учесть, продолжила она, что рынок уже длительное время находится в ожидании массовых банкротств (в 2020 и 2022 г.), однако в целом эти ожидания не оправдались. Более того, статистика банкротств за 2025 г. свидетельствует о снижении количества корпоративных банкротств, уточнила она.
Банкротство торгово-развлекательных центров в России пока не приобрело массового характера и скорее является ожидаемым событием, нежели уже состоявшимся. Действительно, с учетом перехода торговли в онлайн, количество арендаторов снижается, что приводит к падению выручки собственника, и как следствие к сложностям расчетов с кредиторами. Следует, однако, учесть, что рынок уже длительное время находится в ожидании массовых банкротств (в 2020 и 2022 году), однако, в целом эти ожидания не оправдались, более того, статистика банкротств за 2025 г. свидетельствует о снижении количества корпоративных банкротств. Применительно к торговым центрам стоит скорее ожидать внесудебной реструктуризации задолженности, нежели банкротств. Очевидно, что рассчитаться с кредиторами при банкротстве можно будет только путем продажи недвижимости с торгов, но новый собственник столкнется с теми же проблемами, да и в целом инвесторы с учетом текущей кредитной ставки и турбулентности в экономике вероятно, не будет спешить вкладываться в недвижимость. Перепрофилирование же многих ТРЦ также выглядит весьма затруднительно, особенно, если ТРЦ плотно «вписан» в городскую застройку. Опыт банкротств нескольких ТЦ в 2021-2023 гг. свидетельствует о том, что ажиотажа на торгах не наблюдается, поэтому кредиторам выгоднее договариваться с собственниками до того, как ситуация стала необратимой.
Опыт банкротств нескольких ТЦ в 2021—2023 гг. свидетельствует о том, что ажиотажа на торгах не наблюдается, поэтому кредиторам выгоднее договариваться с собственниками до того, как ситуация стала необратимой, подытожила Анастасия Олехнович.
