В 2012 году Ольга Дорофеева заключила с индивидуальным предпринимателем Александром Личманом предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение в строящемся шестиэтажном доме в Краснодаре и полностью оплатила 886 тыс. рублей. Личман не завершил строительство, не сдал дом в эксплуатацию и не заключил основной договор. В 2019 году арбитражный суд признал Личмана банкротом, требования Дорофеевой включили в реестр требований о передаче жилых помещений, однако в 2021 году производство по делу о банкротстве прекратили из-за отсутствия средств.
Дорофеева обратилась в суд с иском о признании предварительного договора договором долевого участия (ДДУ) в строительстве (дело № 2-13872/2022). Апелляция и кассация удовлетворили иск, признав договор обладающим признаками ДДУ. Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края в лице и.о. руководителя Михаила Кузнецова обжаловал эти акты в Верховный суд, указав, что Личман как ИП не мог быть застройщиком по закону № 214-ФЗ, а включение требований в реестр в рамках банкротства не означает признания договора договором долевого участия. ВС отменил апелляционное и кассационное определения и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Фабула
26 февраля 2012 года Ольга Дорофеева заключила с индивидуальным предпринимателем Александром Личманом предварительный договор купли-продажи 1/108 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в виде отдельного жилого помещения в шестиэтажном жилом доме на пятом этаже, литер «3-5», приблизительной площадью 35,44 кв. м в Краснодаре.
По условиям договора Личман обязался на принадлежащем ему земельном участке построить шестиэтажный жилой дом, сдать его в эксплуатацию, оформить и зарегистрировать основной договор купли-продажи в срок до 30 апреля 2013 года. Полная стоимость объекта составила 886 тыс. рублей, которые Дорофеева внесла полностью.
Личман обязательства не исполнил: строительство многоквартирного дома не завершил, в эксплуатацию дом не сдал, квартиру Дорофеевой не передал и основной договор купли-продажи не заключил.
В мае 2019 года Арбитражный суд Краснодарского края признал Личмана несостоятельным. Определением от 1 октября 2020 года требования Дорофеевой о передаче объекта строительства были включены в реестр требований о передаче жилых помещений (реестр требований участников строительства). Однако в декабре 2021 года производство по делу о банкротстве Личмана было прекращено в связи с невозможностью финансирования процедуры за счет его средств.
22 июня 2022 года Дорофеева обратилась в Прикубанский районный суд Краснодара с иском к Личману о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, полагая, что заключенный договор по существу имеет признаки договора участия в долевом строительстве по федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Апелляция и кассация удовлетворили иск, признав договор обладающим признаками ДДУ.
И.о. руководителя Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Михаил Кузнецов обратился с кассационной жалобой в Верховный суд.
Что решили нижестоящие суды
Прикубанский районный суд Краснодара признал предварительный договор договором долевого участия в строительстве. Краснодарский краевой суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции в связи с непривлечением к делу Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края и привлек его в качестве третьего лица. 14 мая 2024 года апелляция отменила заочное решение и отказала в иске. Однако Четвертый кассационный суд отменил это определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
При повторном рассмотрении Краснодарский краевой суд отменил заочное решение и принял новое — об удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что предварительный договор содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве по закону № 214-ФЗ. Кроме того, апелляция указала, что арбитражный суд в рамках банкротства Личмана ранее признал Дорофееву участником строительства и включил ее требования в реестр, следовательно, договор обладает признаками ДДУ.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил апелляционное определение без изменения, признав выводы апелляции законными и обоснованными.
Что думает заявитель
Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края в лице и.о. руководителя Михаила Кузнецова посчитал апелляционное и кассационное определения незаконными. По мнению заявителя, суды нижестоящих инстанций неправильно применили нормы материального права, не исследовали вопрос о том, мог ли Личман как индивидуальный предприниматель выступать застройщиком в смысле закона № 214-ФЗ, и необоснованно приравняли включение требований в реестр в рамках банкротства к признанию договора договором долевого участия в строительстве. Заявитель попросил отменить оба судебных акта и направить дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Что решил Верховный суд
Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что суду следовало установить действительное содержание договора независимо от его наименования, исходя из буквального значения слов и выражений, существа сделки, действительной общей воли сторон и цели договора (ст. 431 ГК РФ, п. 43 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49). Договор от 26 февраля 2012 года, поименованный сторонами как предварительный и предусматривающий обязанность заключить основной договор купли-продажи, по существу является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, а не предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ.
ВС подчеркнул, что по закону № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, застройщиком могло выступать только юридическое лицо (с 2006 года индивидуальные предприниматели исключены из числа застройщиков). Кроме того, Личман не получал разрешения на строительство, что является обязательным элементом статуса застройщика. Следовательно, заключенный с ним договор, независимо от наименования и сути возникших правоотношений, не может являться договором участия в долевом строительстве. Граждане, чьи средства привлечены лицом, не имеющим на это права по закону № 214-ФЗ, могут защитить свои права путем возврата денежных средств и возмещения процентов в двойном размере (ч. 3 ст. 3 закона № 214-ФЗ), а не признания договора ДДУ.
ВС разъяснил, что понятие «застройщик» в законе «О банкротстве» (ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ) и в законе № 214-ФЗ различаются. Для целей банкротства достаточно факта привлечения денежных средств участников строительства и наличия к лицу требований о передаче жилых помещений. Включение требований Дорофеевой в реестр в рамках банкротства не означает признания ее участником строительства применительно к отношениям, урегулированным законом № 214-ФЗ, и не превращает предварительный договор в договор долевого участия.
Итог
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила апелляционное определение Краснодарского краевого суда и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
