ЗАО «СтройМетРесурс» в 2002 году начало строительство многоквартирных жилых домов, привлекло средства граждан, но в 2009 году обанкротилось. Правопреемником проекта стало ООО «Брод-Эстейт», которое в сентябре 2020 года тоже признали банкротом по правилам о банкротстве застройщиков.
Мэр Москвы принял решение восстановить права пострадавших граждан. За счет бюджета был построен замещающий дом, а Департамент городского имущества Москвы заключил с большинством граждан договоры о предоставлении жилья и об уступке их реестровых требований. Суды произвели замену граждан на департамент в реестре. Конкурсный управляющий ООО «Брод-Эстейт» и одна из оставшихся кредиторов Светлана Мясоедова попросили понизить очередность требований департамента с третьей до четвертой, и суды трех инстанций удовлетворили эти заявления.
Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный суд, настаивая, что его действия носили социальный, а не инвестиционный характер и по аналогии с ППК «Фонд развития территорий» очередность понижаться не должна. Судья ВС Иван Разумов передал жалобу для рассмотрения в СКЭС (дело № А40-266163/2019).
Фабула
ЗАО «СтройМетРесурс» в 2002 году начало строительство многоквартирных жилых домов и заключило с гражданами договоры о привлечении их средств, приняв обязательства предоставить жилье в построенных домах.
Однако в апреле 2009 года Арбитражный суд Московской области признал ЗАО «СтройМетРесурс» банкротом (дело № А41-21110/2007).
Правопреемником по инвестиционному проекту стало ООО «Брод-Эстейт», которое заключило с гражданами договоры о переводе на себя прав и обязанностей по сделкам с ЗАО «СтройМетРесурс». В сентябре 2020 года суд также признал ООО «Брод-Эстейт» банкротом. Дело рассматривается по правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, регулирующим банкротство застройщиков. Требования граждан о передаче квартир были включены в реестр как относящиеся к третьей очереди удовлетворения.
Мэр Москвы принял решение восстановить права пострадавших граждан путем строительства за счет бюджета нового замещающего дома. Во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 11 апреля 2023 года № 231-РП после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию Департамент городского имущества Москвы заключил с большинством пострадавших граждан договоры о предоставлении жилых помещений и договоры уступки, по которым реестровые требования граждан к ООО «Брод-Эстейт» и ЗАО «СтройМетРесурс» в полном объеме перешли к департаменту. Суд произвел замену граждан на департамент в реестре (определения от 1 декабря 2023 года, 8 и 11 октября, 29 ноября, 20 декабря 2024 года).
В ходе конкурсного производства 24 июня 2024 года состоялись торги по продаже объекта незавершенного строительства, и он был реализован за 612 млн рублей.
Светлана Мясоедова и конкурсный управляющий ООО «Брод-Эстейт» обратились в суд с заявлениями о понижении очередности удовлетворения требований департамента с третьей до четвертой.
Суды трех инстанций удовлетворили эти заявления. Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Москвы разрешил разногласия и изменил очередность удовлетворения требований Департамента городского имущества Москвы с третьей на четвертую. Суд исходил из того, что требования департамента не могут конкурировать с требованиями пострадавших граждан, которые не получили от города Москвы замещающее жилье.
Девятый арбитражный апелляционный суд оставил определение первой инстанции без изменения, согласившись с выводами суда. Арбитражный суд Московского округа также оставил акты нижестоящих судов без изменения.
Что думает заявитель
Департамент городского имущества Москвы указал, что его действия, предшествовавшие правопреемству, были направлены на восстановление и защиту прав пострадавших граждан в рамках бюджетной программы поддержки и не преследовали инвестиционной цели.
Обжалуемые судебные акты нарушают права города Москвы, который, как и ППК «Фонд развития территорий», восстановил нарушенные права граждан за счет бюджетных средств. По мнению департамента, к его требованиям по аналогии подлежат применению положения закона о банкротстве об очередности удовлетворения требований фонда, то есть очередность понижаться не должна.
Ряд граждан, не получивших жилые помещения в замещающем доме, представили отзыв на кассационную жалобу, в котором попросили оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда Иван Разумов передал спор в Экономколлегию, назначив заседание на 6 июля 2026 года.
Почему это важно
Владислав Седляр, адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро INSIGHT ADVOCATES, указывает на уникальность этого дела. Дольщики заключили договоры еще в далеком 2003 году, когда не существовало ни 214-ФЗ «О долевом строительстве», ни параграфа 7 главы IX закона «О банкротстве» (банкротство застройщиков).
Владислав Седляр добавляет, что ему не известны иные дела, где проблемы дольщиков уходили бы в столь далекое прошлое. Именно это и обусловливает проблематику данного спора. Как неоднократно разъясняли Конституционный и Верховный суды РФ, суть реформирования законодательства о банкротстве застройщиков сводится к безусловному и абсолютному приоритету защиты интересов пострадавших граждан. По смыслу закона «О банкротстве», гражданин-дольщик должен выйти из процедуры либо с квартирой, либо с деньгами в размере реального ущерба. В рамках настоящего дела сложилась ситуация, при которой удовлетворение требований части граждан, не получивших компенсационное жилье от города, возможно исключительно путем выплаты им рыночной стоимости жилых помещений. Принимая во внимание, что с 2003 года стоимость квартир выросла более чем на 1000%, проблема очередности в данном деле приобретает исключительную остроту.
Как непосредственный участник спора, могу подтвердить: эта острота нашла подтверждение в жаркой полемике сторон в судебных заседаниях всех трех инстанций. При этом Департамент городского имущества города Москвы выполнил важную социальную функцию, предоставив квартиры более чем 268 гражданам. Понимаю логику Верховного суда: возможно, статус города будет определен по аналогии с Фондом развития территорий, что представляется обоснованным: и город, и фонд в равной степени восстанавливают права обманутых дольщиков. Передавая обособленный спор в Судебную коллегию по экономическим спорам, Верховный суд справедливо указал на наличие конфликта интересов между дольщиками, городом и иными кредиторами. Однако полагаю, что в данной ситуации корректнее ставить вопрос не о понижении очередности требований города, а о приоритетном удовлетворении требований граждан для реализации сути и смысла закона о банкротстве.
Владислав Седляр выражает надежду, что позиция конкурсного управляющего, направленная на защиту именно тех граждан, кто остался без жилья, будет учтена. И Верховный суд поставит точку в этом вопросе, сохранив безусловный приоритет прав граждан — участников строительства.
Суд, рассматривая вопрос о понижении очередности требований Москвы, вероятно, будет руководствоваться принципом недопустимости получения публичным образованием необоснованных преимуществ перед частными кредиторами, предполагает Ксения Аюбханова, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «АНВИ консалтинг».
Ключевым аргументом, на ее взгляд, станет то, что Москва, приобретая права дольщика в обмен на предоставление замещающего жилья, фактически исполнила публично-правовую обязанность, а не вступила в гражданско-правовые отношения с целью извлечения прибыли. В этой связи ее требования могут быть квалифицированы как компенсационное финансирование, предоставленное в ситуации имущественного кризиса застройщика.
Ожидаемая позиция суда заключается в том, что очередность такого кредитора подлежит понижению до очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты. Суд может указать, что Москва, обладая властными полномочиями и действуя в интересах пострадавших граждан, не должна получать удовлетворение наравне с независимыми инвесторами, чьи риски не были застрахованы государством.
Влияние этого дела на судебную практику может оказаться значительным. Оно способно стать прецедентом для аналогичных споров с участием публично-правовых образований, которые приобретают права требования к застройщикам-банкротам. Решение укрепит подход, согласно которому публично-правовое образование не должны конкурировать с частными кредиторами на равных условиях, если их требования возникли из исполнения социальных обязательств. Для конкурсных управляющих и кредиторов это создаст дополнительный инструмент для защиты интересов конкурсной массы и смещения баланса в пользу частных лиц. В результате практика может сместиться к более строгому разграничению между коммерческими и публично-правовыми требованиями в реестре, что повысит шансы добросовестных дольщиков на получение выплат.
Вместе с тем, отмечает Ксения Аюбханова, для формирования устойчивого правового подхода потребуется либо определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, которое станет для данного вопроса прецедентом, либо нормативное закрепление критериев субординации требований публично-правовых образований.
В рассматриваемом случае Верховному суду предстоит оценить не только то, насколько допустимо наличие департамента, фактически выполнившего функцию Фонда развития территорий в одной очереди с гражданами-дольщиками, не получившими возмещения своих требований. Также подлежит оценке и поведение департамента в период до признания должника банкротом, говорит Олег Панчишин, старший юрист практики «Реструктуризация и банкротство» Коллегии адвокатов «Регионсервис».
Одним из оснований включения департамента в менее приоритетную очередь являлось то, что он не участвовал в качестве правопреемника должника как застройщика перед участниками долевого строительства, одновременно и приобретая права за земельный участок с недостроенным объектом. Тот же факт, что департамент приобретал, после признания должника банкротом, права требования, которые ранее уже были включены в состав третьей очереди реестр требований кредиторов, судами отклонен, так как департаменту было известно о неплатежеспособности общества, поясняет Олег Панчишин.
По его мнению, правовая позиция по каждому из указанных вопросов имеет существенное значение, так как от нее зависит судьба большого количества участников долевого строительства. Подход нижестоящих судов ему видится более обоснованным и соответствующим целям применения специальных норм, регулирующих процедуру банкротства застройщика: предоставление гарантий гражданам — участникам строительства.
Будущее определение Верховного суда РФ по данному спору может существенно повлиять на практику банкротства застройщиков, прогнозирует Полина Визгина, старший юрист юридической компании «Гуричев, Малинин и партнеры».
Все чаще используется модель восстановления прав граждан через договор уступки права требования, предусматривающего предоставление замещающего жилья в обмен на требование к застройщику о передаче помещения. Судебная практика в этой области остается разрозненной. Часто суды делают вывод о необходимости включения требования в четвертую очередь реестра, так как в составе третьей очереди могут находиться исключительно требования граждан. Но также стоит отметить, суды нередко оценивают требование субъекта РФ по аналогии с требованием ППК «Фонд развития территорий», что дополнительно подчеркивает важность определения ВС как будущего ориентира для судов.
В данном случае есть основания ожидать, что ВС РФ даст разъяснения о том, почему требования департамента должны учитывать в той же очереди, что и требования граждан, не получивших замещающее жилье, считает Полина Визгина.
Во-первых, департамент приобрел права требования не в инвестиционных целях, а в целях восстановления прав граждан, использовав для этого бюджетные средства.
Во-вторых, недопустима ситуация, при которой субъект РФ тратит бюджетные средства на исполнение публичной функции по защите прав граждан, а после этого его требование понижается в очередности.
В-третьих, понижение очередности после использования механизма предоставления замещающего через заключение договора уступки права требования будет снижать мотивацию субъектов РФ исполнять важную функцию по защите граждан, пострадавших в результате банкротств застройщиков.
Таким образом, вероятнее всего, ВС продолжит тенденцию, направленную на защиту органов, осуществляющих публичные функции и укажет на недопустимость понижения очередности «спецсубъектов», делает вывод Полина Визгина.
