ООО «Монолит» являлось кредитором застройщика ООО «Партнер-Развитие» по двум договорам долевого строительства. Дома не были построены, и в отношении застройщика ввели банкротство, а объекты строительства передали Фонду развития территорий (ФРТ) и региональному фонду. Суды взыскали с Фонда развития территорий компенсацию в пользу ООО «Монолит» как бывшего залогового кредитора в размере 106,3 млн рублей. ФРТ обратился в Верховный суд, ссылаясь на ошибочный расчет компенсации и на то, что один из объектов передан другому фонду, а не ему. Судья Верховного суда С.В. Самуйлов передал кассационную жалобу в Экономколлегию, которая отменила акты нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (А41-80279/2018).
Фабула
ООО «Партнер-Развитие» (застройщик) заключило с ООО «Монолит» два договора участия в долевом строительстве от 21 октября 2015 года для возведения домов N 1 и N 8. По договорам застройщик должен был передать ООО «Монолит» жилые помещения общей площадью 997,4 кв. м и 3,2 тыс. кв. м.
В отношении ООО «Партнер-Развитие» 10 октября 2018 года возбудили дело о банкротстве, а с 11 февраля 2020 года ввели конкурсное производство с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования ООО «Монолит» включили в реестр кредиторов 22 декабря 2020 года: основной долг 150,2 млн рублей и неустойка 44,8 млн рублей.
Позже объекты строительства были переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (дом N 1) и Фонду Московской области (дом N 8). ООО «Монолит» обратилось с заявлением о взыскании с ФРТ компенсации и суды взыскали 106,4 млн рублей. ФРТ подал кассационную жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области отказал ООО «Монолит» в требовании о взыскании компенсации с Фонда развития территорий. Суд счел, что ООО «Монолит» не являлось бывшим залоговым кредитором, чьи права прекращены в связи с передачей объектов ФРТ.
Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение и взыскал с ФРТ в пользу ООО «Монолит» компенсацию 106,4 млн рублей, приостановив производство по установлению последующей компенсации до завершения достройки объекта. Суд исходил из того, что по договорам долевого строительства у ООО «Монолит» возникло залоговое право на объекты, которое прекратилось при передаче их ФРТ, и кредитор вправе получить компенсацию утраченного залогового преимущества.
Суд при расчете суммы руководствовался временным порядком из Постановления Конституционного Суда N 34-П и формулой из определения Верховного суда от 2 ноября 2023 года.
Арбитражный суд Московского округа 25 марта 2026 года оставил постановление апелляции без изменения.
Что думает заявитель
Заявитель указал, что суды неправомерно применили порядок расчета компенсации из Постановления КС N 34-П. По мнению ФРТ, в этой ситуации следовало использовать порядок, установленный статьей 5 федерального закона N 282-ФЗ, который вступил в силу 8 сентября 2024 года и регулирует расчет компенсации бывшим залоговым кредиторам (принцип реконструкции и двухэтапная выплата).
Также Фонд развития территорий пояснил, что компенсация может быть взыскана только с того приобретателя имущества застройщика, которому передан конкретный объект. Так как дом N 1 передан Фонду развития территорий, а дом N 8 передан Фонду Московской области, ФРТ не является надлежащим ответчиком по требованию о выплате компенсации за прекращение залогового права в отношении дома N 8.
Заявитель также отметил, что на первом этапе с него не может быть взыскано более 10% от суммы 16,5 млн рублей, рассчитанной по правилам статьи 5 закона N 282-ФЗ, исходя из стоимости переданного ему имущества. ФРТ подчеркнул, что компенсация должна рассчитываться с учетом того, что один из объектов передан не ему, а региональному фонду.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда С.В. Самуйлов передал кассационную жалобу в Экономколлегию.
Коллегия установила, что ООО «Партнер Развитие» осуществляло строительство многоквартирных домов в городе Лосино Петровский Московской области. ООО «Монолит» и ООО «Партнер Развитие» 21 октября 2015 года заключили два договора участия в долевом строительстве домов N 1 и N 8. По этим договорам ООО «Партнер Развитие» должно было передать ООО «Монолит» жилые помещения общей проектной площадью 997,4 кв. метра и 3,2 тыс. кв. метров. Договоры зарегистрировали 24 февраля 2016 года, после чего исполнение обязательств застройщика обеспечивалось залогом земельных участков и строящихся домов.
ООО «Монолит» исполнило обязательства по оплате, однако дома не построили и помещения не передали. В октябре 2018 года суд возбудил дело о банкротстве ООО «Партнер Развитие», а 11 февраля 2020 года общество признали банкротом. Требования ООО «Монолит» включили в четвертую очередь реестра на 150,2 млн рублей основного долга и 44,8 млн рублей неустойки.
СКЭС указала, что 22 сентября 2021 года суд удовлетворил заявление регионального фонда о намерении стать приобретателем прав на дом N 8. ФРТ 29 ноября 2021 года получил права на дом N 1, при этом суд обязал его перечислить 6,7 млн рублей по текущим платежам и 524,7 тыс. рублей по требованиям кредиторов второй очереди. Дом N 1 передали Фонду развития территорий 8 ноября 2022 года, а все обременения признали погашенными. ООО «Монолит» утратило статус залогового кредитора.
ВС подчеркнул, что 8 сентября 2024 года вступил в силу федеральный закон N 282 ФЗ, регулирующий порядок расчета компенсации бывшим залоговым кредиторам застройщика-банкрота. ООО «Монолит» 2 декабря 2024 года обратилось с заявлением о взыскании с ФРТ компенсации в размере 106,4 млн рублей, рассчитав ее по временному порядку, установленному постановлением Конституционного Суда РФ N 34 П и определением Верховного суда РФ. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, а апелляционный и окружной суды отменили определение и взыскали компенсацию.
При этом апелляционный и окружной суды исходили из того, что ООО «Монолит» являлось залоговым кредитором и вправе получить компенсацию за утерю залогового преимущества. Суды руководствовались временным порядком, установленным постановлением N 34 П, и определили размер компенсации по формуле из определения Верховного суда РФ. ФРТ в кассационной жалобе настаивал на применении переходного порядка, установленного статьей 5 закона N 282 ФЗ, и указал, что компенсация не может быть взыскана за объект, который ему не передан.
Экономколлегия указала, что основными приоритетами государственной политики в жилищной сфере являются обеспечение доступности жилья и соответствие объема жилищного фонда потребностям населения. Федеральный и региональные фонды созданы для выполнения публичной социальной функции по защите прав граждан участников строительства. Финансирование мер поддержки осуществляется с использованием государственного имущества и взносов публично правовых образований.
Реализуя меры поддержки, фонды вынужденно вторгаются в сферу имущественных интересов бывших залоговых кредиторов. Конституционный Суд РФ в постановлении N 34 П указал на отсутствие в законодательстве необходимых гарантий защиты таких кредиторов и установил временный порядок выплаты им денежной компенсации. Во исполнение этого постановления был принят закон N 282 ФЗ, установивший новое регулирование для объектов, передаваемых фондам после вступления его в силу.
Статья 5 закона N 282 ФЗ установила переходные положения о выплате компенсации в отношении объектов, переданных фондам до вступления закона в силу. Для таких случаев закон определил источники покрытия расходов, чтобы реализация права кредиторов не парализовала деятельность фондов. Источники и последовательность выплат были определены следующим образом: 10% компенсации выплачиваются за счет собственных средств фонда в течение 5 дней со дня вступления в силу судебного акта, а оставшаяся часть выплачивается за счет средств от реализации свободных помещений или от продажи земельного участка с незавершенным строительством объектом.
Требование о выплате негарантированной части считается погашенным, если фонд произвел неполный расчет из-за недостаточности денежных средств. Переходные правила применимы, когда права застройщика переданы фондам до вступления в силу закона N 282 ФЗ и на этот день компенсация не установлена вступившим в законную силу судебным актом. Временный порядок расчета компенсации, введенный постановлением N 34 П, с момента вступления в силу закона N 282 ФЗ утратил силу.
Коллегия установила, что в рассматриваемом случае права ООО «Партнер Развитие» на земельные участки и объекты были переданы фондам до вступления в силу закона N 282 ФЗ. На день вступления закона в силу спор о размере компенсации не был разрешен судом. В связи с этим к спору подлежали применению положения статьи 5 закона N 282 ФЗ. Выводы судов об обратном Экономколлегия признала ошибочными.
ВС также отметил, что имущество застройщика-банкрота может быть передано как федеральному, так и региональному фонду. Из части 1 статьи 5 закона N 282 ФЗ следует, что бывший залоговый кредитор вправе получить компенсацию с того фонда, которому передано это имущество. Требования ООО «Монолит» складываются из требований по дому N 1 на 34,9 млн рублей и по дому N 8 на 115,3 млн рублей. Федеральному фонду был передан только дом N 1, однако суды взыскали с него компенсацию исходя из того, что он получил и дом N 8. Этот вывод судов коллегия также признала ошибочным.
При новом рассмотрении спора суду следует установить сумму компенсации, причитающуюся ООО «Монолит», с учетом выводов Экономколлегии, а также второй негарантированной части компенсации в случае наступления необходимых для этого обстоятельств.
Итог
Экономколлегия Верховного суда отменила акты нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
