Евгений Бабин заключил с ООО «Созвездие» договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение площадью 94,7 кв. метра, оплатив 7,6 млн рублей. Застройщик обязательства не исполнил и суд ввел в отношении ООО «Созвездие» процедуру конкурсного производства с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования Евгения Бабина включили в реестр как обеспеченные залогом. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Ленинградской области приобрел права на объекты застройщика и принял обязательства перед дольщиками. В связи с передачей предмета залога фонду залог Евгения Бабина прекратился и он потребовал компенсацию и судебную неустойку. Суды взыскали с фонда 7,6 млн рублей компенсации и неустойку. Фонд обжаловал судебные акты в Верховный суд, указав на неприменение предельного размера компенсации по закону N 282-ФЗ. Судья Верховного суда И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию (А56-85873/2018).
Фабула
Евгений Бабин заключил с ООО «Созвездие» договор участия в долевом строительстве от 18 сентября 2017 года, по условиям которого застройщик обязался не позднее 31 марта 2018 года построить многоквартирные дома и передать Бабину нежилое помещение площадью 94,7 кв. метра. Цена договора составила 7,6 млн рублей.
ООО «Созвездие» принятые обязательства не исполнило, а 18 октября 2019 года суд открыл в отношении ООО «Созвездие» конкурсное производство с применением правил о банкротстве застройщиков. Требования Евгения Бабина включили в реестр как обеспеченные залогом.
Региональный фонд защиты прав граждан приобрел права на земельные участки и объекты застройщика, приняв обязательства перед дольщиками. В связи с передачей предмета залога фонду залог Евгения Бабина прекратился и он обратился с заявлением о взыскании компенсации и судебной неустойки.
Суды удовлетворили заявление. Фонд подал кассационную жалобу в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Евгения Бабина и возложил на региональный фонд обязанность по выплате компенсации в размере 7,6 млн рублей, а также установил судебную неустойку в размере 100 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.
Суд исходил из того, что многоквартирный дом ввели в эксплуатацию 23 декабря 2023 года, а значит, годичный срок, установленный законом N 282-ФЗ, на момент разрешения спора истек. Суд сослался на непредставление фондом доказательств фактических расходов на достройку, содержание и охрану дома.
Апелляционный суд оставил определение суда первой инстанции без изменения. Суд указал, что рыночная стоимость достроенного нежилого помещения составила 14,2 млн рублей, а заложенные в смету расходы на его достройку 3,9 млн рублей. Положительная разница 10,3 млн рублей меньше суммы требования Евгения Бабина по основному долгу, включенной в реестр, поэтому суды определили компенсацию в размере основной задолженности, числящейся в реестре.
Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил без изменения определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Суд согласился с выводами нижестоящих инстанций о размере компенсации и судебной неустойки.
Что думает заявитель
Региональный фонд защиты прав граждан обратился в Верховный суд с кассационной жалобой, в которой попросил отменить судебные акты. К спорным отношениям подлежит применению Федеральный закон от 8 августа 2024 года N 282-ФЗ, которым был установлен предельный размер компенсации бывшим залоговым кредиторам.
Фонд указал, что совокупный размер требований участников строительства окончательно не определен, поскольку реестр еще дополняется новыми требованиями, а расходы на достройку и реализацию достоверно неизвестны. Несмотря на это, фонд исчислил максимально возможную сумму компенсации по формуле, которая может причитаться Евгению Бабину, в размере 2,7 млн рублей.
С учетом положений пункта 1 части 7 статьи 5 закона N 282-ФЗ до реализации свободных помещений и окончательного определения всех расходов Евгению Бабину следует выплатить не более 10% от данной суммы, то есть 267 тыс. рублей. Фонд подчеркнул, что передача имущества несостоятельного застройщика региональному фонду не может рассматриваться как обстоятельство, улучшающее за счет фонда имущественное положение получателя компенсации.
Фонд также не согласился с присуждением судебной неустойки. Суды, сославшись на закон N 282-ФЗ, которым установлен предельный размер компенсации, этот предельный размер не применили и взыскали сумму компенсации в размере реестрового требования.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного суда И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
Верховный суд Российской Федерации готовится поставить точку в принципиальном споре о пределах финансовой ответственности фондов защиты прав дольщиков перед бывшими залоговыми кредиторами обанкротившихся застройщиков, отмечает Олег Меркер, генеральный директор юридического бюро «ЛОББИ». На рассмотрение высшей инстанции передано дело, в рамках которого нижестоящие суды взыскали с фонда полную сумму первоначальных договорных вложений гражданина, лишившегося залога при передаче проблемного недостроя фонду.
В свою очередь, фонд категорически не согласен с таким подходом и настаивает на применении жесткого лимита выплат, говорит Олег Меркер. Позиция заявителя сводится к тому, что компенсация должна рассчитываться как виртуальная продажа предмета залога на публичных торгах пропорционально доле кредитора и за вычетом расходов на обеспечение сохранности имущества, при этом до момента реализации свободных помещений кредитору допустимо выплачивать не более десяти процентов от этого расчетного максимума.
Разрешение данного спора на уровне Экономической коллегии имеет колоссальное значение для формирования единообразной правоприменительной практики. Судам предстоит найти сложный баланс между защитой имущественных интересов лиц, чьи залоговые права были принудительно прекращены в силу закона, и недопущением их необоснованного улучшения за счет публично-правовой компании. Определение четких правил расчета не позволит судам на местах выносить противоречивые решения, взыскивая в одних случаях стопроцентные реестровые долги, а в других — ограничивая их по специальным формулам.
В конечном итоге исход этого дела кардинально повлияет на взаимоотношения между фондами защиты прав граждан — участников долевого строительства и кредиторами в процедурах банкротства, считает Олег Меркер. Вопрос о порядке расчета компенсации неразрывно связан с экономикой достройки объектов, переданных фонду. Если средства будут массово и в полном объеме отвлекаться на удовлетворение требований бывших залогодержателей до окончательного сведения баланса по стройке, это создаст огромную финансовую брешь. Подобная практика поставит под угрозу само финансирование строительных работ, в результате чего пострадают интересы тысяч рядовых участников долевого строительства, ожидающих свои квартиры, ради защиты которых этот механизм и создавался, предполагает эксперт.
Артуру Шаповалову, партнеру юридической компании Baza Legal, представляется, что компенсация не должна зависеть от рыночной стоимости достроенного жилого помещения. Ее восстановительный характер требует поставить кредитора в то положение, в котором он оказался бы при продаже предмета залога с публичных торгов в том состоянии, в каком он был передан фонду. В противном случае кредитор получает выгоду от увеличения стоимости имущества в результате его достройки, поясняет Артур Шаповалов.
Данный подход прямо следует из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 21.07.2022 № 34-П, которая была конкретизирована Верховным судом РФ в Определении от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7) и реализована законодателем при принятии Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ. Компенсация в данном случае призвана возместить кредитору утрату залога, но не обеспечить ему получение всей суммы требования к застройщику. Такой подход кажется наиболее взвешенным, поскольку обеспечивает восстановление нарушенного права кредитора именно в том объеме, на который он мог разумно рассчитывать в рамках обычной процедуры банкротства застройщика. Одновременно при этом подходе сохраняется баланс публичных и частных интересов, и специальный механизм передачи прав застройщика не превращается в источник дополнительного удовлетворения требований, не связанных с обязательствами фонда перед дольщиками.
В комментируемом же деле нижестоящие суды ошибочно не применили методику расчета, предложенную фондом на основе сложившейся позиции высших судов, полагает Артур Шаповалов. По его мнению, ВС РФ должен признать существенным нарушением неприменение предельного размера компенсации и обязать нижестоящие суды пересчитать сумму с учетом предусмотренной п. 1 ч. 7 ст. 5 закона № 282-ФЗ гарантированной части в размере 10%.
Артур Шаповалов подчеркивает, что ему понятно сочувствие нижестоящих судов кредитору обанкротившегося застройщика, и он сочувствует таким кредиторам ничуть не меньше. Но в то же время, отмечает он, подтверждение Верховным судом применения указанной выше формулы станет еще одним шагом в сторону унификации практики нижестоящих судов. А любая определенность, как известно, гораздо лучше ее отсутствия, заключает Артур Шаповалов.
