Объем досрочно погашенных ипотек за счет продажи жилья заемщиком в IV квартале 2025 г. вырос вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2024 г., рассказали «Известия». По данным ЦБ, за весь 2025 г. россияне закрыли таким способом кредиты на 1,3 млрд рублей, причем треть этой суммы (425 млн рублей) пришлась на конец года.
Одновременно объем ипотек, погашенных отступными (когда кредит закрывается передачей залога банку), достиг в IV квартале 2025 г. 757 млн рублей — раньше такие показатели были минимальными. В итоге общая сумма ссуд, которые россияне погасили исключительно с потерей жилья, составила почти 1,2 млрд рублей.
ЦБ подтвердил рост досрочного погашения ипотек отступными, но подчеркнул, что это не массовое явление: увеличение связано со сделками отдельных крупных заемщиков. В основном россияне закрывали кредиты за счет собственных средств — на эти цели направили 1,36 трлн рублей по итогам 2025 г. Тем не менее досрочное погашение через продажу квартиры может косвенно указывать на сложности с обслуживанием ссуды: заемщик продает жилье по рыночной цене, чтобы погасить долг.
Чаще всего продажа залогового жилья для досрочного закрытия ипотеки — это крайняя мера, когда стандартный платеж становится непосильным. Это может быть связано с падением дохода из-за увольнения, сокращением премий, уходом из высокооплачиваемой отрасли, декретом или болезнью кормильца. Иногда платежи занимают слишком большую часть бюджета, а риск просрочки растет. Просрочка может привести к взысканию через суд. Поэтому часть заемщиков выбирает самостоятельно продать квартиру и закрыть ипотеку, не дожидаясь судебного разбирательства.
В 2023 г. банки выдавали ипотеку с минимальными первоначальными взносами клиентам с высокой долговой нагрузкой по рыночным ставкам. Именно эта «волна» кредитов сейчас попадает в просрочку: к концу 2025 г. объем проблемной ипотечной задолженности вырос вдвое (до 205 млрд рублей). Продажа квартиры в таких обстоятельствах становится рациональным выходом для тех, кто понимает, что ждать нечего, а наращивать штрафы и портить кредитную историю смысла нет.
Наиболее уязвимые группы:
покупатели с минимальным первоначальным взносом (10–15%) и высокой долговой нагрузкой (ПДН 60–80%);
заемщики с нестабильным заработком: самозанятые, ИП, фрилансеры и работники цикличных отраслей (строительство, IT-подряды, девелопмент, малый бизнес в услугах), где легко потерять 30–50% выручки за год.
Часть продаж касается инвестиционных квартир, купленных ранее по льготным программам: цены на жилье выросли и заемщики стремятся зафиксировать прибыль. Если стоимость квартиры значительно увеличилась, человек может закрыть долг и перераспределить капитал в другие инструменты.
Когда срок займа, взятого на рыночных условиях, составляет 15 лет, банк за весь срок обслуживания может получить в качестве процентов две стоимости жилья, а если на 30 лет — от пяти до семи. Цена квадратного метра растет, но не перекрывает переплату по ссуде. В таких условиях заемщики предпочитают досрочно погасить кредит и снизить финансовое бремя. Для банков выгоднее согласиться на досрочное погашение, чем ждать просрочки, тратить средства на взыскание и реализацию имущества.
Чтобы сохранить ипотеку при снижении дохода, у заемщика есть несколько вариантов до продажи квартиры:
переговоры с банком на ранней стадии;
рефинансирование при более выгодной ставке;
реструктуризация кредита с увеличением срока и снижением ежемесячного платежа.
Кроме того, в России действует механизм каникул для заемщиков, оказавшихся во временных финансовых трудностях: если размер кредита не превышает 15 млн рублей, клиент может приостановить выплаты на срок до полугода без негативных последствий. Своевременное решение проблемы позволяет сохранить кредитную историю и избежать банкротства, а при улучшении финансовой ситуации и оформить новый кредит на более комфортных условиях.
Почему это важно
Рост числа случаев, когда ипотека закрывается за счет самостоятельной продажи жилья или передачи предмета залога банку, показывает важную для банкротной практики тенденцию: часть проблемных заемщиков старается урегулировать кризис до входа в судебную процедуру, отметил Олег Меркер, генеральный директор Юридического бюро «ЛОББИ».
Для банкротства, пояснил он, это означает смещение акцента с классического взыскания и последующей несостоятельности на более ранние, внесудебные способы выхода из дефолта.
Если еще недавно ипотечный спор чаще развивался по сценарию просрочка – иск – реализация имущества – банкротство, то теперь все чаще используется добровольная продажа актива как способ минимизировать убытки обеих сторон. С практической точки зрения, по его словам, это может сократить число дел, где ипотечная квартира становится центральным активом конкурсной массы, но одновременно увеличить долю споров о добросовестности предпринятых должником действий, рыночности цены продажи и распределении остатка средств.
Для арбитражных управляющих и кредиторов это сигнал, что предбанкротный период становится юридически более значимым: именно там теперь формируется будущая доказательная база по вопросам оспаривания сделок и оценки поведения должника. Банки, в свою очередь, все чаще будут заинтересованы не в длительном взыскании, а в контролируемом выходе из проблемного актива до резкого наращивания просрочки. Для граждан это двойственная тенденция. С одной стороны, добровольная реализация жилья позволяет не доводить ситуацию до жесткого банкротного сценария и снизить объем санкций, с другой – она подтверждает рост слоя заемщиков, для которых обслуживание ипотеки стало экономически неустойчивым. Поэтому в ближайшей перспективе практика банкротства, скорее всего, получит меньше «технических» ипотечных кейсов, но больше сложных дел на стыке реструктуризации, обращения взыскания и проверки предбанкротных сделок.
На днях, обратил внимание Олег Меркер, Государственная Дума приняла во втором и третьем чтении закон, по которому гражданину-банкроту будет оставаться около 10% выручки от продажи его единственного ипотечного жилья (см. об этом статью: Банкротам оставят 10% от ипотечной квартиры — но не больше взносов банку. – Прим. ред.).
Это, по его мнению, заметно меняет социальный баланс процедуры: реализация залоговой квартиры перестает быть для должника полностью «обнуляющим» событием и становится чуть менее репрессивной. На практике новелла может снизить сопротивление должников продаже ипотечного жилья в банкротстве, а также повысить предсказуемость переговоров между банком, финансовым управляющим и самим гражданином, предположил Олег Меркер.
В совокупности с ростом добровольных продаж это формирует новую модель: ипотечный кризис все чаще решается не через затяжной конфликт, а через более раннюю и юридически управляемую фиксацию убытков, заключил он.
