В рамках банкротства Максима Тырсикова на торгах была продана залоговая квартира, обремененная арестом по уголовному делу, о котором покупатель Инна Пономарева не знала. После того как регистрация перехода права собственности оказалась невозможной из-за ареста, Пономарева потребовала расторжения договора и возврата денег. Нижестоящие суды удовлетворили иск, взыскав средства с АО «Россельхозбанк» как залогового кредитора и с должника. Окружной суд указал, что банк не являлся стороной договора купли-продажи и получил деньги законно в качестве залогового кредитора при распределении конкурсной массы. Суд округа отметил неправильное применение норм о последствиях расторжения договора и недействительности сделки. Кассация отменила взыскание денег с банка и переложила всю сумму на должника как единственную сторону расторгнутого договора (дело № А40-213109/2021).
Фабула
В сентябре 2022 г. суд признал Максима Тырсикова банкротом. Ранее требования АО «Россельхозбанк» были включены в реестр как обеспеченные залогом двухкомнатной квартиры площадью 42,9 кв. м в Москве.
В феврале 2023 г. финансовый управляющий выставил квартиру на торги с указанием об обременении залогом, однако без сведений об аресте, наложенном постановлением Головинского районного суда от 8 мая 2020 г. по уголовному делу. Победителем торгов стала Инна Пономарева, с которой 15 марта 2023 г. был заключен договор купли-продажи. Покупатель полностью оплатила квартиру.
Финансовый управляющий распределил вырученные средства, при этом 6,84 млн рублей были перечислены АО «Россельхозбанк» как залоговому кредитору, что повлекло погашение записи об ипотеке. Однако Росреестр приостановил регистрацию перехода права собственности из-за неснятого ареста по уголовному делу.
Пономарева обратилась в Перовский районный суд с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения: 6,84 млн рублей с банка и 967 тыс. рублей с должника. Дело передали по подсудности в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования. «Россельхозбанк» подал жалобу в суд округа, рассказал ТГ-канал «Ликвидация и банкротство».
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд города Москвы установил, что на момент торгов и заключения договора квартира находилась под арестом по уголовному делу, о чем покупатель не знала. Сведения об аресте отсутствовали в Положении о порядке продажи, в проекте договора и в самом договоре. Суд признал договор расторгнутым и взыскал с АО «Россельхозбанк» 6,84 млн рублей, а с Тырсикова — 997 тыс. рублей.
Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами о неосведомленности покупателя, невозможности регистрации права собственности и обоснованности расторжения договора с возвратом денежных средств лицам, которым они были распределены.
Суды исходили из того, что финансовый управляющий и Пономарева неоднократно пытались снять арест: обращались в Хамовнический и Перовский районные суды, в арбитражный суд с заявлениями об отмене обеспечительных мер и об обязании Росреестра погасить запись об аресте. Все попытки оказались безуспешными, а уголовное дело продолжает находиться в производстве суда.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Московского округа признал, что суды допустили неправильное применение норм материального права, в том числе произвели подмену понятий: смешали последствия признания сделки недействительной и последствия расторжения договора.
Пономарева не оспаривала торги и не требовала признания договора недействительным по ст. 449 ГК РФ. Она заявила требование о расторжении договора со ссылкой на ст. 453 ГК РФ. Суды же фактически применили последствия недействительности сделки, взыскав деньги с лица, не являвшегося стороной договора.
Кассация отметила, что выводы судов о ничтожности договора, заключенного по итогам публичных торгов, необоснованны. Суды неправильно истолковали разъяснения п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 101 о том, что спорное имущество не является изъятым из оборота, а арест в рамках уголовного дела содержал лишь запрет на совершение определенных действий.
Окружной суд подчеркнул, что как при применении последствий недействительности сделки, так и при расторжении договора взыскание денежных средств возможно исключительно со стороны договора. АО «Россельхозбанк» стороной договора купли-продажи не являлось.
Суды не установили обстоятельства неосновательного обогащения банка. Возражения залогового кредитора о том, что деньги были получены в результате распределения конкурсной массы, не опровергнуты. Распределение денежных средств между кредиторами является самостоятельной сделкой, которую Пономарева не вправе оспаривать, поскольку на момент спора она не являлась кредитором должника.
Деньги были получены АО «Россельхозбанк» как залоговым кредитором на основании вступившего в силу судебного акта о включении требований в реестр. Суды не установили обстоятельств, в силу которых банк обязан был отказаться от получения погашения своих требований.
Для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом суды обязаны были установить злоупотребление как со стороны залогового кредитора, так и со стороны финансового управляющего. Сделка по получению денежных средств кредитором при распределении конкурсной массы не оспорена и не признана недействительной.
Выводы судов об осведомленности банка об аресте (со ссылкой на отчет об оценке залогового имущества) не свидетельствуют о злоупотреблении правом. Именно финуправляющий как организатор торгов обязан раскрывать перед участниками сведения об имуществе (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Суды установили осведомленность финансового управляющего об аресте, поэтому на залогового кредитора не могут возлагаться негативные последствия его действий.
Кассация отметила, что сведения ЕГРН носят публичный характер и любое лицо могло узнать о наличии обременений. Вместе с тем основания для переоценки выводов о неосведомленности покупателя у суда округа отсутствуют, поскольку банк эти выводы не оспаривал.
Суд согласился с правомерностью расторжения договора, указав, что при наличии ареста продавец не может исполнить обязательство по передаче права собственности, что в силу п. 1 ст. 463 ГК РФ является основанием для отказа покупателя от договора. Однако надлежащим ответчиком по требованию о возврате денежных средств является должник Тырсиков как сторона сделки и лицо, получившее исполнение.
Указание на арест может влиять на стоимость имущества, но не влечет запрет его реализации в деле о банкротстве. Обеспечительные меры носят характер временных ограничений для сохранения имущества до подтверждения правомерности требований. Суды вышли за пределы заявленных требований, давая правовую квалификацию торгам, хотя Пономарева их действительность не оспаривала.
Итог
Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты в части взыскания с АО «Россельхозбанк» 6,84 млн рублей, отказав в этих требованиях. Суд взыскал указанные суммы с Максима Тырсикова в пользу Инны Пономаревой. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.
Почему это важно
Арест в связи с уголовным расследованием является обременением, организатор торгов обязан указывать в сообщении о продаже имущества сведения о его составе и характеристиках в соответствии с п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве № 127-ФЗ, отметил Алексей Китов, коммерческий директор ЭТП «МЭТС».
Сведения об обременениях, особенно связанных с уголовным расследованием, следует указывать как неотъемлемую часть характеристик и сведений об имуществе, предусмотренных вышеупомянутой статьей, считает он. В крайнем случае, следовало бы приложить выписку из ЕГРН.
При этом, продолжил он, письмом от 1 сентября 2021 г. Росреестр рекомендует вносить сведения об арестах (запретах) на основании судебных актов и постановлений судебных приставов-исполнителей о наложении ареста (запрета) на имущество должника, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным в ЕГРН, что и было сделано в данном случае.
Имущество, недешевое для физического лица, сведения из ЕГРН носят публичный характер; ничего не мешало покупателю посмотреть выписку из ЕГРН и ознакомиться со сведениями об аресте, представленными в открытом доступе. Как понятно из материалов дела, указал Алексей Китов, покупатель не предпринял действий по получению сведений об имуществе из ЕГРН. Покупатель отметила, что об аресте она узнала после подписания ДКП. Для того чтобы обжаловать торги, у нее был целый год, и если бы она это сделала, их бы отменили и признали сделку недействительной. А сейчас суды единогласно не принимают во внимание наличие у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН и неиспользование этой возможности, констатировал Алексей Китов.
Судя по Обзору судебной практики, уточнил он, верховные суды также перекладывает все на организатора. Указывают, что если конкурсный управляющий в рамках процедуры банкротства при реализации объекта недвижимости на торгах ссылался на обременение арестом в рамках уголовного дела, а также сразу после проведения торгов (до исполнения договора купли-продажи) предпринимал действия, направленные на погашение записи об аресте, то поведение управляющего и покупателя может быть оценено как обход процедуры торгов и фактическое заключение договора купли-продажи на ином условии – отчуждения свободной от ареста недвижимости, т.е. даже если бы он опубликовал сведения об аресте, суды были бы на стороне покупателя. Кредиторов тоже стороной обходит данный спор, ответственность несет организатор или должник, подчеркнул Алексей Китов.
Учитывая данную практику и ее влияние в нашей сфере, считаю, что со стороны организатора торгов необходимо все же прописывать обременения, особенно препятствующие переходу права собственности. Мы как площадка не имеем права обязать организаторов прикладывать то, что не предусмотрено законом (выписку из ЕГРН, допустим), однако обеспечиваем удобство при заполнении карточки торгов и раскрытие информации потенциальным покупателям. Однако в конечном итоге это ответственность организатора.
Позиция суда кассационной инстанции, отменившего взыскание с залогового кредитора и переложившего обязанность по возврату уплаченных покупателем средств на должника-банкрота, является юридически обоснованной и вносит важные уточнения в практику банкротства, полагает Тимур Насретдинов, управляющий партнер ЭТП «Центр Дистанционных Торгов».
Суд, по его словам, справедливо указал, что надлежащим ответчиком по требованию о расторжении договора купли-продажи и возврате цены является продавец – сторона сделки (должник), а не залоговый кредитор, получивший средства в порядке распределения конкурсной массы. Получение банком денег как залогодержателем – самостоятельная сделка, которая не оспорена и не признана недействительной, а значит, не может быть квалифицирована как неосновательное обогащение при расторжении основного договора.
Суд подчеркнул, что организатором торгов выступает финансовый управляющий, который был осведомлен об аресте имущества, но не раскрыл эту информацию; ответственность за это не может перекладываться на банк, сообщил Тимур Насретдинов.
Данное постановление формирует практику, в которой залоговый кредитор не отвечает за невозможность исполнения договора купли-продажи, вызванную действиями третьих лиц, если он добросовестно реализовал свое право на получение удовлетворения из заложенного имущества. Это защищает интересы банков-залогодержателей от необоснованных требований покупателей на торгах.
Уникальность рассмотренного спора состоит в том, что при наличии, казалось бы, достаточно стандартного набора фактических обстоятельств (продажа на торгах имущества, арестованного в рамках уголовного дела + невозможность снять такой арест и зарегистрировать переход прав собственности) дело приобрело неожиданный поворот, отметила Наталья Ершова, генеральный директор Организатора торгов «Доброторг».
Причина ей видится в том, что победитель торгов в качестве правового основания иска выбрал не ст. 449 ГК РФ, а достаточно редкое, даже уникальное для таких споров сочетание правовых норм (ст. 453 ГК РФ, регулирующую расторжение договора, и ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении). На краткий миг промелькнула мысль о том, что заявление, возможно, было составлено с использованием искусственного интеллекта, поскольку такое сочетание правовых норм не характерно для юристов, практикующих оспаривание сделок по результатам торгов, призналась она, поскольку:
во-первых, сделки, заключенные по результатам торгов, как правило, оспариваются на основании норм ст. 449 ГК РФ, которая идеально подходит под заявленные обстоятельства (ни в сообщении о торгах, ни в договоре купли-продажи не было указано на существенные ограничения – уголовный арест);
во-вторых, применение норм о неосновательном обогащении при наличии договорных отношений в целом видится противоречивым и взаимоисключающим.
Видимо, по этой причине суды первой и апелляционной инстанций в итоге и допустили подмену понятий, выйдя за пределы заявленных требований и сделав выводы о недействительности торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, хотя такое требование заявлено не было, предположила Наталья Ершова.
В судебном акте кассационной инстанции много выводов, которые будут иметь значение для дальнейшей правоприменительной практики. Одним из таких является вывод о том, что залоговый кредитор, утвердивший положение о продаже предмета залога, арестованного в рамках уголовного дела, и получивший удовлетворение за счет средств от продажи такого имущества, не считается злоупотребившим своими правами. Формально это соответствует закону, но по существу это приведет к массовости таких случаев, когда залоговый будет получать удовлетворение, а добросовестный победитель торгов вставать в очередь текущих кредиторов должника с весьма смутной перспективой. Очевидно одно, что ни с точки зрения закона, ни с точки зрения правоприменительной практики так и не найден правовой механизм продажи имущества должника, находящегося под уголовным арестом, который в достаточной степени смог бы обеспечить баланс интересов всех вовлеченных в этот процесс лиц.
Существенность ошибок, допущенных нижестоящими инстанциями в настоящем деле, вызывает грусть, поделилась Екатерина Валова, старший юрист Инвестиционно-юридической компании H₂BO GROUP.
Представляется, отметила она, что суд округа должен исправлять более значимые правовые проблемы:
во-первых, суды не справились с разграничением требования о расторжении договора и требования о признании сделки недействительной;
во-вторых, независимо от правовой квалификации заявленного истцом требования, суды не учли, что взыскание денежных средств в качестве последствия недействительности/признания договора расторгнутым возможно только со стороны договора;
в-третьих, суды допустили процессуальное нарушение и вышли за пределы заявленных требований о расторжении договора на основании ст. 453 ГК РФ.
Истец обратилась с требованием о расторжении договора и взыскании денежных средств с должника и залогового кредитора, который получил их по итогам распределения конкурсной массы. Нижестоящие суды удовлетворили заявление, указав, что сделки по отчуждению арестованного имущества являются ничтожными как не соответствующие требованиям закона, что в свою очередь влечет признание договора купли-продажи расторгнутым, констатировала Екатерина Валова.
По всей видимости, предположила она, суды при этом исходили из идеи максимальной защиты покупателя на торгах, что, разумеется, очень важно, ведь если торги будут сопровождаться высокими рисками для покупателей, то такой механизм перестанет существовать. При этом возложение негативных последствий на третье лицо, банк, – недопустимо и прямо противоречит п. 2 ст. 167 ГК РФ, на который ссылаются нижестоящие суды. Последствие недействительности сделки – обязанность сторон возвратить все полученное по ней, однако банк не являлся стороной договора купли-продажи и не должен нести негативные последствия от ошибки финансового управляющего, заключила она.
Существенность ошибок, допущенных нижестоящими инстанциями в настоящем деле, вызывает грусть. Представляется, что суд округа должен исправлять более значимые правовые проблемы. Во-первых, суды не справились с разграничением требования о расторжении договора и требования о признании сделки недействительной. Во-вторых, независимо от правовой квалификации заявленного Истцом требования, суды не учли, что взыскание денежных средств в качестве последствия недействительности/признания договора расторгнутым возможно только со стороны договора. В-третьих, суды допустили процессуальное нарушение и вышли за пределы заявленных требований о расторжении договора на основании статьи 453 ГК РФ. Истец обратилась с требованием о расторжении договора и взыскании денежных средств с должника и залогового кредитора, который получил их по итогам распределения конкурсной массы. Нижестоящие суды удовлетворили заявление, указав, что сделки по отчуждению арестованного имущества являются ничтожными как не соответствующие требованиям закона, что в свою очередь влечет признание договора купли-продажи расторгнутым. По всей видимости суды при этом исходили из идеи максимальной защиты покупателя на торгах, что, разумеется, очень важно. Ведь если торги будут сопровождаться высокими рисками для покупателей, то такой механизм перестанет существовать. При этом возложение негативных последствий на третье лицо, банк, - недопустимо и прямо противоречит пункту 2 статьи 167 ГК РФ, на который ссылаются нижестоящие суды. Последствие недействительности сделки - обязанность сторон возвратить все полученное по ней. Однако банк не являлся стороной договора купли-продажи и не должен нести негативные последствия от ошибки финансового управляющего. Именно управляющий обязан обеспечить соблюдение норм права и защиту интересов должника и кредиторов. Кредиторы же, в том числе залоговые, не обязаны контролировать ход процедуры и проверять законность реализации имущества. Кроме того, встав на активную защиту покупателя, суды не учли, что он не лишен права защитить себя иным способом, а именно обратиться с заявлением о взыскании убытков с финансового управляющего. Поскольку ответственность управляющих застрахована, данный способ защиты крайне эффективен и гарантирует покупателю возврат денежных средств.
