ООО «Инвест МСК» приобрело на торгах квартиру, ранее принадлежавшую Сергею Ферапонтову, признанному банкротом. Право собственности на квартиру ранее было признано за Рустамом Байгузиным в рамках банкротства застройщика ООО «Фирма «Свей». Затем Ферапонтов приобрел эту квартиру в ипотеку у ПАО «Совкомбанк». После банкротства Ферапонтова квартира была продана с торгов ООО «Инвест МСК». Однако общество обратилось в суд, утверждая, что помещение не соответствует характеристикам жилого, является частью инженерных систем дома и сделка по его продаже ничтожна. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. ООО «Инвест МСК» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, указывая на то, что приобретенное помещение фактически является частью общедомового имущества, предназначенного для доступа к инженерным системам. Судья Верховного Суда РФ Разумов И.В. передал спор в Экономколлегию, которая отменила акты нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А65-3519/2020).
Фабула
ООО «Инвест МСК» приобрело на торгах квартиру, ранее принадлежавшую Сергею Ферапонтову, признанному банкротом.
Право собственности на нее ранее было признано за Рустамом Байгузиным в деле о банкротстве застройщика ООО «Фирма «Свей». Затем Ферапонтов приобрел квартиру в ипотеку у ПАО «Совкомбанк», но не смог исполнять обязательства. После признания Ферапонтова банкротом квартира была реализована на торгах, которые выиграло ООО «Инвест МСК».
Однако общество посчитало, что характеристики помещения не соответствуют заявленным, оно не является жилым и сделка по его продаже ничтожна.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. ООО «Инвест МСК» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Республики Татарстан, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Поволжского округа исходили из того, что информация о характеристиках квартиры в публикации о торгах соответствовала судебному акту о признании права собственности. У покупателя была возможность ознакомиться с документами и осмотреть имущество до торгов, но он этим правом не воспользовался.
Суды отметили, что общество является профессиональным участником рынка недвижимости, и на нем лежит предпринимательский риск приобретения имущества на торгах без детального осмотра.
Что думает заявитель
ООО «Инвест МСК» в кассационной жалобе указало, что купленное им помещение не может использоваться как квартира. По мнению общества, это помещение является частью инженерных систем здания и относится к общедомовому имуществу.
Доступ к противопожарной вентиляции лифтовых шахт и системам дымоудаления лифтовых холлов и межквартирных коридоров 2–10 этажей при пожаре возможен только через спорное помещение.
Заявитель указал, что сделка купли-продажи такого имущества ничтожна в силу статей 168 и 290 ГК РФ.
Что решил Верховный суд
Судья Верховного Суда РФ Разумов И.В. передал спор в Экономколлегию.
Представитель ООО «Инвест МСК» отметил, что истец приобрел квартиру, как было указано в извещении о проведении торгов.
— Фактически получил территорию общего пользования, которая не отвечает признакам жилого помещения, и в принципе полагает, что объект, который был приобретен, который был описан и указан в извещении со ссылкой на данные ЕГРН, отсутствует в натуре. Сам 11-ый этаж – мансарда — совмещает в себе, согласно данным ЕГРН, несколько объектов недвижимости. Однако указанная территория непригодна для проживания, не обладает признаками жилого помещения относительно критериев постановления правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47. Сам многоквартирный дом по адресу город Казань, улица Вишневского, 3, введен в эксплуатацию в 2010 году без указанного мансардного этажа, на котором находится спорный объект, о чем свидетельствуют материалы дела. Однако позднее был построен мансардный этаж 11, в том числе спорный объект. Об этом свидетельствует дата подписания акта приема-передачи объекта между ООО “Строитель ИК” и Байгузиным по итогам предполагаемого окончания его строительства. Полагаем, конкурсный управляющий не был в квартире до ее реализации и не определял наличие спорной квартиры в натуре. Тем не менее, в извещении опубликовал характеристики и, самое главное, продавалась квартира, — отметил юрист.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Мотивировка будет опубликована позже.
