ООО «РПК» (застройщик) заключило в 2013 г. договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с ООО «РПК-РИЭЛТ», по которому обязалось передать однокомнатную квартиру. В 2020 г. ООО «РПК-РИЭЛТ» уступило права требования Дмитрию Зейналову, который в 2022 г. включился в реестр кредиторов ООО «РПК» в рамках его банкротства. В 2023 г. Дмитрия Зейналова заменили на правопреемника — Надежду Зейналову. В 2021 г. суд передал объект незавершенного строительства региональному фонду защиты дольщиков. Надежда Зейналова обратилась в суд с заявлением о взыскании с фонда компенсации как залоговый кредитор на основании постановления Конституционного Суда РФ № 34-П. Первая инстанция удовлетворила требование, но апелляция и кассация отказали, указав, что Дмитрий Зейналов приобрел права залога после вступления в силу закона № 151-ФЗ в 2019 г., поэтому на него не распространяется механизм компенсации по постановлению КС № 34-П. Надежда Зейналова подала кассационную жалобу в ВС РФ, указав, что залог возник еще в 2013 г., а цессия не ограничивает права нового кредитора на компенсацию. Судья Верховного Суда РФ И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию, которая отменила постановления апелляционного и окружного судов и направила спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (дело № А41-615/2020).
Фабула
В 2013 г. ООО «Региональная перерабатывающая компания» (ООО «РПК», застройщик) заключило договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в г. Подольске Московской области с ООО «РПК-РИЭЛТ». Застройщик обязался передать дольщику однокомнатную квартиру площадью 41,8 кв. м после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В сентябре 2020 г., после начала процедуры конкурсного производства в отношении ООО «РПК», ООО «РПК-РИЭЛТ» уступило права требования по договору долевого участия Дмитрию Зейналову.
В марте 2022 г. суд включил требования Дмитрия Зейналова в размере 2,7 млн рублей основного долга и 963,8 тыс. рублей неустойки в реестр требований кредиторов ООО «РПК» с удовлетворением в четвертую очередь. В апреле 2023 г. Дмитрия Зейналова заменили на правопреемника — Надежду Зейналову.
В сентябре 2021 г. суд передал земельный участок, на котором велось строительство дома, объект незавершенного строительства и проектную документацию «Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области» (региональному фонду).
Надежда Зейналова обратилась в суд с требованием к региональному фонду о взыскании компенсации как залоговый кредитор на основании постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П.
Первая инстанция удовлетворила требование, но апелляция и кассация отказали. Надежда Зейналова подала кассационную жалобу в ВС, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Московской области присудил Надежде Зейналовой компенсацию в размере 1,3 млн рублей, руководствуясь постановлением КС РФ № 34-П. Суд исходил из того, что правопредшественники Зейналовой и она сама являлись залоговыми кредиторами, чьи права прекратились из-за передачи объекта региональному фонду, у которого не возникло обязательства предоставить ей жилое помещение.
Однако апелляционный суд отменил это определение и отказал в иске. Суд указал, что механизм компенсации залоговым кредиторам по постановлению № 34-П, которым были признаны неконституционными ч. 14 и 17 ст. 16 закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ, распространяется только на тех, кто стал залогодержателем до принятия этого закона № 151-ФЗ. Поскольку Дмитрий Зейналов приобрел права залогодержателя по договору цессии в сентябре 2020 года, то есть после вступления закона № 151-ФЗ в силу, то ни он, ни его правопреемница Надежда Зейналова не вправе претендовать на компенсацию. Суд округа согласился с апелляцией.
Что думает заявитель
Надежда Зейналова указала, что в данном деле залог в силу закона возник еще в 2013 г. — когда ООО «РПК-РИЭЛТ» заключило договор долевого участия с застройщиком ООО «РПК». Следовательно, положения постановления № 34-П в полной мере распространялись на первоначального залогодержателя ООО «РПК-РИЭЛТ».
Сама по себе уступка прав требования по договору долевого участия Дмитрию Зейналову в 2020 г. не может служить основанием для ограничения права нового залогового кредитора Зейналова и затем его правопреемницы Зейналовой на получение компенсации.
Конкурсный управляющий ООО «РПК» в отзыве на кассационную жалобу поддержал доводы Надежды Зейналовой. Он также обратил внимание, что залог возник до вступления в силу закона № 151-ФЗ в 2019 г. Поэтому выводы апелляции и кассации об ограничении прав Зейналовых на компенсацию необоснованны.
Что решил Верховный Суд
Судья Верховного Суда РФ И.В. Разумов передал спор в Экономколлегию.
Верховный Суд РФ указал, что залоговые отношения между первоначальным кредитором и ООО «РПК» возникли в силу закона с момента регистрации договора долевого участия в строительстве 7 августа 2013 г., то есть до вступления в силу Закона № 151-ФЗ.
Первоначальный залогодержатель имел разумные ожидания относительно приоритетного удовлетворения своих требований из стоимости предмета залога на случай банкротства ООО «РПК». Прекращение залоговых прав произошло из-за передачи земельного участка и объекта незавершенного строительства региональному фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.
При этом у регионального фонда в силу Закона № 151-ФЗ не возникло обязательство по предоставлению помещения лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором застройщика. На такое лицо в полной мере распространялись положения постановления Конституционного Суда РФ № 34-П о необходимости выплаты ему компенсации в связи с прекращением залога.
Сама по себе уступка требования к застройщику новому кредитору не является основанием для ограничения права последнего на получение упомянутой компенсации.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что не было оснований для отказа в удовлетворении заявления Надежды Зейналовой о выплате ей компенсации по мотивам, приведенным судами апелляционной и кассационной инстанций.
Итог
ВС отменил постановления апелляционного и окружного судов и направил спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Почему это важно
Настоящее определение Верховного Суда РФ является логичным последствием (продолжением) принятия постановления Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 года № 34-П, отметила Елена Гладышева, адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро «РИ-консалтинг». Действительно, права кредиторов, физических лиц (в порядке правопреемства от юридических лиц) принятым нижестоящими судами подходе не защищены.
Так, по ее словам, утрата статуса залогового кредитора в связи с передачей земельного участка и объекта незавершенного строительства Фонду порождает у этого кредитора право требования компенсации в силу постановления № 34-П.
Верховный Суд РФ справедливо обратил внимание, что сама по себе уступка права требования в пользу физического лица не лишает его права на получение этой компенсации, поскольку в силу п. 1 ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Иной подход противоречил бы действующему законодательству РФ. При разрешении данного вопроса судам необходимо будет оценивать добросовестность первоначального кредитора и его правопреемника, а также пороки самого договора долевого участия. Однако, если требования по нему были включены в реестр и ранее не оспаривались, то действительность договора в данном случае презюмируется.
Нижестоящие суды не учли, что договор участия в долевом строительстве не признан недействительным, а требование к застройщику о возврате денежных средств, внесенных первоначальным участником долевого строительства, признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов, указал Дмитрий Якушев, советник, адвокат Адвокатского бюро «Андрей Городисский и Партнеры».
Прекращение залоговых прав произошло вследствие передачи земельного участка и объекта незавершенного строительства региональному фонду в рамках дела о банкротстве. Однако это не означает, что у нового кредитора не сохраняется право на компенсацию, поскольку уступка требования сама по себе не ограничивает право нового кредитора на обеспечение исполнения обязательств. Отказ в удовлетворении заявления о выплате компенсации, мотивированный передачей предмета залога региональному фонду и прекращением залоговых прав, не является правомерным при отсутствии доказательств недобросовестности кредитора или пороков договора участия в долевом строительстве.
Оценить влияние данного решения на практику в полной мере можно будет уже после пересмотра, заключил он.
