Крупные девелоперские проекты теряют привлекательность из-за высоких рисков и неопределенности доходов. Этих недостатков нет у небольших коммерческих проектов площадью до 100–200 кв. метров. К ним относятся мини-склады, мини-отели, коворкинги и небольшие торговые площади. Они гибко и оперативно реагируют на локальные запросы клиентов и ситуацию на рынке, отмечает Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
О росте спроса на микродевелопмент говорит успех проекта по созданию сети мини-складов для Ozon Fresh. Их число за год увеличилось с 20 до более чем 100.
«Показательны также проекты группы ADG по редевелопменту советских кинотеатров, где была сохранена атмосфера и названия объектов, но добавлена торговля, общепит и развлечения. Несмотря на то, что проекты ADG достаточно сложно развиваются и имеют свои нюансы, этот формат становится все более востребованным на фоне снижения популярности крупных торговых центров», – добавляет Марина Толстошеева.
В жилых комплексах открываются коворкинги, которые частично заменяют собой крупные бизнес-центры и обеспечивают рабочие места вблизи дома. Во многих крупных ЖК реализуются небольшие ТЦ для нужд местных жителей.
«Гибкость формата обеспечивает устойчивость даже в период экономической турбулентности. Небольшие проекты позволяют диверсифицировать риски и получать стабильный доход при более скромных начальных вложениях», – комментирует Марина Толстошеева.
Впрочем, у микродевелопмента есть и недостатки, признает эксперт. Например, согласовательный путь проекта не зависит от его размера, расходы на этот процесс тоже. При этом общий объем дохода от реализации небольшого проекта меньше. Налоговые послабления и преференции, доступные крупным застройщикам, для мелких игроков практически отсутствуют.
Мелким застройщикам сложнее защищать свои интересы в разного рода спорах, включая судебные. Банки предпочитают кредитовать крупные проекты, а не микродевелопмент.
Сегодня в микродевелопменте находят прибежище частные инвесторы и небольшие застройщики, для которых это своеобразная «тихая гавань» в период высоких банковских ставок. Однако при первых признаках смягчения денежно-кредитной политики ЦБ вероятен быстрый отток капитала в более традиционные проекты, прогнозирует эксперт.
