Денис Попыркин

Во-вторых, если потенциальные участники торгов спрашивают о характеристиках объекта, то скинуть в ответ выписку ЕГРН недостаточно. К сожалению, суд не стал уточнять, какие еще сведения обязательны к предоставлению . Но можно предположить, что в зависимости от контекста речь может идти о фотографиях объекта изнутри, документах о ресурсоснабжении и т.д. В обоих случаях нарушение требования может быть признано ограничением доступа потенциальных покупателей к торгам и, как следствие, привести к признанию торгов недействительными.

Данный подход, безусловно правильный сам по себе, может приводить к перегибам. Например, сам комментатор столкнулся со случаем, когда из-за задержки строительных работ возведение коммерческого здания оказалось невозможным (прекратилась аренда земли). Заказчик взыскал с подрядчика упущенную выгоду, которую предполагал получить от сдачи здания в аренду. Выиграв первое дело, заказчик стал периодически обращаться к подрядчику с новыми аналогичными исками за все новые периоды (которые также удовлетворялись по преюдиции). Так вместо реального арендного бизнеса, требующего финансовых и организационных затрат и сопряженного с рыночными рисками, заказчик получил «абстрактные площади», способные потенциально бесконечно генерировать фиксированный и гарантированный доход за счет неисправного подрядчика. Естественно, ситуация быстро обернулась банкротством организации-застройщика.

Эту формулировку теперь можно брать за образец в аналогичных случаях. Нарушение данного правила кассация признала основанием для оспаривания торгов. Более того, самостоятельно исправив допущенное нарушение путем изменения положения о продаже, кассация подчеркнула, что теперь процедура торгов подлежит проведению с самого начала — с первых торгов. Судебный акт содержит и иные примечательные выводы. В частности, суд округа отклонил замечание о неверном адресе объекта («41А» вместо «41»), сочтя ошибку слишком формальной и не препятствующей осмотру объекта покупателями. Также кассация порекомендовала продвигать лот не только путем обязательных публикаций, но и через «Авито», местные газеты и чаты сверх обязательных публикаций.

В то же время анализ судебной практики приводит к неутешительному выводу: суды по-прежнему зачастую рассматривают переход собственности как «ненастоящее» основание правопреемства и отказывают в замене стороны. Поэтому вызывает одобрение инициатива КС РФ, который не ограничился формальным отклонением жалобы, а воспользовался поводом еще раз напомнить о верном правоприменительном подходе.

В такой ситуации победительница торгов могла бы использовать механизм п. 2 ст. 328 ГК РФ: приостановить оплату ввиду того, что часть товара явно не будет передана вовремя (так как выбыла из собственности продавца). Это полезный механизм, которым часто напрасно пренебрегают на практике: здесь он помог бы приостановить течение 30-дневного срока на период рассмотрения всех судебных дел. Важно помнить, что данное приостановление никогда не происходит автоматически: какой бы очевидной ни была неисправность продавца, ему обязательно нужно направить сообщение о приостановлении в порядке п. 2 ст. 328 ГК РФ – иначе срок на оплату продолжит течь, и покупатель столкнется со всеми негативными последствиями своей просрочки.

В применении данной позиции встречается «перекос» и в другую сторону – и, что любопытно, тоже в пользу кредитора. Одни суды (как нижестоящие инстанции в описываемом деле) считают, будто досрочное истребование вообще не влияет на исковую давность: срок исполнения – отдельно, исковая давность – отдельно. Другие же, напротив, приписывают досрочному истребованию чрезмерную силу: оно якобы не только «запускает» исковую давность по платежам, чей срок по графику еще не наступил, но и «обновляет» исковую давность по уже просроченным суммам. Стоит отметить, что это второе заблуждение Верховный Суд уже развеял ранее (см., например, определение от 25 июня 2024 г. № 41-КГ24-14-К4). Судебная коллегия подтвердила, что досрочное истребование меняет срок исполнения обязательства (и, соответственно, исковую давность) исключительно по платежам на будущее время. Что до платежей, уже просроченных к моменту истребования, то они подчиняются прежним срокам, и никакого «реанимирования» исковой давности не происходит.